4、代管住房承租人的补偿安置。

　　如果租赁协议明确了代管性质的，则对其进行拆迁补偿安置的方法同房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置方法。如果租赁协议未明确代管性质的，则区别对待：一是按福利分房政策出租的，则按房改前出租的具有福利分房性质公有住房承租人的补偿办法执行；二是通过市场机制出租的，则按照房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置方法执行。

　　5、对公有非住房承租人补偿安置。

　　公有非住房有可能是通过计划分配的方式出租的，也有可能是通过市场机制出租的，其共同特征就是非福利性，即公有非住房一般不存在福利分房的问题，除非法律有特别规定。所以个别地方如《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十四条规定：“拆迁政府规定租金标准的公有出租非居住房屋，被拆迁人选择货币补偿的，被拆迁人与承租人解除租赁关系，拆迁人将拆迁补偿金额的80%补偿给房屋承租人，20%补偿给被拆迁人。”是没有依据的，当然也是不可取的。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

　　（1）租赁权安置。安置房应当在同类地区、其使用面积应不少于原房屋使用面积、且继续执行政府规定的租金标准。若安置房的区位低于被拆迁房屋区位或房屋使用使用面积少于原房屋使用面积的，被拆迁人应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人，若因拆迁造成承租人停产、停业的，停业损失补偿给承租人（在公房中，对停业损失补偿有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。下同）。

　　（2）货币安置。由租赁双方解除租赁关系，并由被拆迁人按租赁合同的约定给予补偿，搬迁费、提前奖、过渡费、停业损失及承租人添置物品的补偿等归承租人。

　　6、对变更用途的公房承租人的补偿安置。

　　若经有权部门批准变更用途的，则按变更后的用途进行补偿安置。若未经有权部门批准，属于被拆迁人或者承租人私自改变用途的，按原用途进行补偿安置。但这里要注意几个问题：第一，被拆迁人私自改变用途后出租给承租人，承租人因房屋原用途与实际用途不一致而少得补偿的，属于租赁合同纠纷，应由承租人通过民事诉讼去解决，而不属于拆迁行政主管部门应解决的拆迁纠纷。第二，对于居改非的，且承租人取得工商营业执照，则搬迁费、提前奖、过渡费、停业损失及承租人添置物品的补偿归承租人。承租人要求安置住房的，应予安置；若承租人要求安置非居房的，则不予支持。

　　（二）对自管公房承租人的补偿安置

　　对自管公房各类承租人的补偿安置原则上按直管公房相同类别承租人的补偿安置方法执行，但还要注意以下两类承租人：

　　1、对未经批准实施非改居承租人的补偿安置。

　　对于未经批准实施非改居的，拆迁人应按原用途进行补偿安置，且不再计算停业损失。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

　　（1）租赁权安置。如果承租人要求继续安置住房的，被拆迁人应当在同类地区提供使用面积不少于原房屋使用面积的房屋、且应继续执行原租金标准。若安置房的区位低于被拆迁房屋区位或房屋使用使用面积少于原房屋使用面积的，被拆迁人应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人。

　　（2）货币安置。由租赁双方解除租赁关系，并由被拆迁人按租赁合同的约定给予补偿，搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿等归承租人。

　　2、职工集体宿舍承租人的补偿安置。

　　职工集体宿舍不同于非改居，因为其在规划设计时就是居住用房，不存在用途变更问题；职工集体宿舍又不同于一般的住房，因为其规划设计时是作为单位生产经营办公的配套用房设计的，其用地性质为生产经营用地，而非住宅用地。职工集体宿舍一般由单位免费提供，居住方式有一名职工单独（含双职工家庭）居住也有多名职工共同居住。若单位收取了职工租金的，则承租人有权要求安置。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

　　（1）租赁权安置。如果承租人要求安置住房的，应由被拆迁人提供，但一般不受区位、面积、租金标准的限制。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人。被拆迁人要求拆迁人提供住房安置的，一般应不予支持；若被拆迁人向相关行政主管部门及拆迁人支付、补缴土地类别差价及相关规划费用差价的，可以由拆迁人提供住房安置。

　　（2）货币安置。由租赁双方解除租赁关系，并由被拆迁人按租赁合同的约定给予补偿，搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿等归承租人。

　　（三）对私房承租人的补偿安置

　　1、对通过市场机制出租私房承租人的补偿安置。

　　此类出租房屋的基本特征就是市场化，故在拆迁补偿安置时要充分尊重租赁双方的约定，根据租赁双方租赁协议的约定划分支付拆迁补偿款，在没有约定或约定不明的情况下应作出有利于被拆迁人的判断。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

　　（1）租赁权安置。如果承租人要求继续租赁房屋的，被拆迁人应当提供，但一般不受区位、面积、租金标准的限制。若被拆迁人与承租人不能达成一致的，则拆迁人应对被拆迁人实施产权置换，调换的房屋由承租人继续承租，双方重新签定租赁合同。搬迁费、提前奖、过渡费及停业损失补偿归被拆迁人（私房中，对搬迁费、提前奖、过渡费及停业损失补偿有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，一般归被拆迁人。下同），承租人添置物品的补偿归承租人。承租人未能及时搬迁的，视为被拆迁人未能及时搬迁，此时被拆迁人不能获得提前奖。

　　（2）货币安置。由租赁双方解除租赁关系，并由被拆迁人按租赁合同的约定给予补偿，搬迁费、提前奖、过渡费及停业损失补偿归被拆迁人，承租人添置物品的补偿归承租人。

　　2、对“带户发还”私有住房承租人的补偿安置。

　　此类落实私房改造退还政策退还的住房虽是私有房屋，但其租赁时却是执行的公房租金标准，有的承租人在房屋发还后因种种原因就没有与私房的产权人签定租赁协议，但造成此种状况的主要原因在于政府，而不在于承租人及私房产权人。因为只退产权，不退使用权的根本原因是当时政府无力解决承租人的住房问题，即如果当时政府有能力解决承租人的住房问题，则在退产权时应一并退使用权，由政府另行安排公有住房给承租人。从某种角度说，“带户发还”是政府对承租人的欠帐造成的，这一欠帐在当时是解决不了的，但经过改革开放三十年，国家已有足够的财力解决这一历史问题，要“让发展成果惠及广大人民群众”[xix]。所以对“带户发还”私有住房的承租人及被拆迁人进行补偿安置时，若承租人与被拆迁人达成一致解除租赁协议的，则对被拆迁人进行安置；若承租人与被拆迁人不能达成一致解除租赁协议或承租人与被拆迁人就被拆迁房屋一直没有签定租赁协议的，则由政府房管部门对承租人按公有住房承租人实行补偿安置，由拆迁人对被拆迁人按私房进行补偿安置，即实施双重安置。事实上有的地方已经进行了尝试，如《扬州市市区房屋拆迁管理暂行办法》（2002年7月14日公布施行）第四十条规定：“拆迁属于落实私房政策带户返还的私有租赁住宅房屋，货币补偿的100％补偿给被拆迁人；另按区位补偿指导价的60％补偿给房屋承租人（承租人无其他住房的）”，又如《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》（2002年6月30日起施行）第三十二条规定：“拆迁应当发还产权并予以腾退归还、带户发还的落实政策私有住宅用房，对被拆迁人的补偿安置按照本细则第三十一条拆迁私有自住用房的有关规定办理。对承租人的补偿安置，适用公有住房承租人的有关规定，但其拆迁补偿金额按照拆迁房屋的评估金额扣除比照按照房改政策购房所需金额后确定。”

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的具体方法如下：

　　（1）租赁权安置。由政府房管部门在同类地区、提供使用面积应不少于原房屋使用面积的公有住房给承租人继续承租，且应执行政府规定的租金标准。若安置房的区位低于被拆迁房屋区位或房屋使用面积少于原房屋使用面积的，政府房管部门应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人（即参照公房执行），其中搬迁费、承租人添置物品的补偿由拆迁人支付，提前奖、过渡费由政府房管部门支付。

　　（2）货币安置。若承租人符合享受房改政策条件的，则由政府房管理部门按拆迁补偿总价扣减房屋成本价后余额支付给承租人，政府房管部门支付提前奖、过渡费，由拆迁人支付搬迁费、承租人添置物品的补偿；若承租人不符合享受房改政策条件的，则政府房管部门只需支付提前奖、过渡费，再由拆迁人支付搬迁费、承租人添置物品的补偿。

　　（3）准产权安置。若承租人符合享受房改政策条件的且要求购买安置房的，则由政府房管部门提供相应的安置房给承租人，在结算承租人所得拆迁补偿款时，应将承租人原使用私房的成本价扣减。需要说明的是，无论承租人是否符合享受房改政策的条件，无论承租人获得多少补偿，均不影响私房产权人作为被拆迁人从拆迁人处所获得的补偿，即拆迁人应向被拆迁人支付房屋补偿、提前奖及过渡费，被拆迁人也有权要求拆迁人进行产权安置。