《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理；如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。

　　6、区位差价补偿。

　　区位有房屋区位与土地区位之说，有人认为拆迁时既要补偿房屋区位差价又要补偿土地区位差价，但这是对区位的一种误解。以可移动的房屋为例，其房屋移动到不同地段时，其房价是不一样的，但其房屋本身并没有变化，只是土地的区位发生了变化，即房屋的区位来自于土地的区位，所以拆迁补偿中的区位是指土地的区位，不存在既要补偿房屋区位差价又要补偿土地区位差价的问题。只不过是从保护被拆迁人的合法权益出发：当房屋建筑面积大于土地使用面积的，区位差价补偿面积按照房屋建筑面积计算；当房屋建筑面积小于土地使用面积的，区位差价补偿面积按照土地使用面积计算而已。但该项补偿只限于具有福利分房性质的公有住房承租人享受，其他类型的承租人无权享受。

　　（四）补偿安置方式

　　1、租赁权安置。

　　即由被拆迁人另行提供房源，出租给承租人，并由被拆迁人与承租人重新订立房屋租赁合同。安置房的来源可以是被拆迁人自行提供的，也可以是拆迁人提供的。《拆迁条例》第二十七条第二款规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”有人认为被拆迁人是否将产权调换的房屋出租给原承租人，取决于双方的合意，被拆迁人可另行提供房屋出租给承租人。笔者以为这一观点不能成立，因为如果被拆迁人与承租人双方达成了协议，则被拆迁人是将产权调换的房屋还是其他房屋出租给承租人，确实取决于双方的合意；但当被拆迁人与承租人对解除租赁关系未能达成协议时，被拆迁人将产权调换的房屋出租给承租人则成为其法定义务，至于双方对租金标准、租期等事项不能达成一致的，则可通过民事诉讼程序予以解决。

　　2、货币安置。

　　即由拆迁人、被拆迁人对承租人给予货币补偿，并解除合同，由承租人自行解决用房问题。

　　3、准产权安置。

　　有些地方在处理具有福利分房性质的公有住房承租人时，即由承租人享受购房面积等相关补偿。即承租人享受了本来专属于被拆迁人的产权调换安置的权利，但其又不完全等同于产权调换安置，是一种准产权调换安置。

　　4、产权安置。

　　这是一种特殊做法，即拆迁开始后，允许公房管理部门将符合房改条件的公房出让给承租人，这时承租人实际上变成被拆迁人，从而有权要求货币安置或产权调换，而原有的房屋产权人则退出拆迁。如《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十八条规定：“拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房（以下简称直管公有住房）的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，……”

　　六、对各类承租人补偿安置

　　（一）对直管公房承租人的补偿安置

　　1、房改前出租的具有福利分房性质公有住房承租人的补偿安置。

　　此类房屋体现了我国在计划经济时代住房平均分配的原则，其有四个特征：一是住房，二是家庭承租，三是在房改前取得承租权，四是通过计划分配方式取得承租权。对此类承租人的补偿安置是拆迁中的主要难点之一。笔者以为处理此类房屋时应把握一个标准，即承租人是否符合享受房改政策的条件：第一种情况，承租人符合享受房改政策条件的，则其地位接近于被拆迁人，是一种准被拆迁人。按照国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕第23号）的规定：“进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。”关于成本价问题，国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号）已经明确：“成本价应包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费是否列入成本由各地自行确定）、管理费、贷款利息和税金等7项因素。旧房的成本价按售房当年新房的成本价成新折扣（折旧年限一般为50年）计算，使用年限超过30年的，以30年计算；经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。”即将房屋的成本价补偿给公房管理单位外，其余部分全部补偿给承租人，或者说承租人在支付或扣除房屋的成本价补偿后，享受被拆迁人的所有权利。第二种情况，如果承租人不符合享受房改政策条件的，则对其按一般房屋承租人进行补偿安置。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有四种：

　　（1）租赁权安置。安置房应当在同类地区、其使用面积应不少于原房屋使用面积、且继续执行政府规定的租金标准。若安置房的区位低于被拆迁房屋区位或房屋使用面积少于原房屋使用面积的，被拆迁人应适当补偿。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿归承租人（在公房中，对搬迁费、提前奖、过渡费三项费用有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。对承租人添置物品的补偿则无论是公房还是私房，有约定的，按约定处理；无约定或约定不明的，归承租人。下同）。

　　（2）货币安置。此种安置的关键在于如何在被拆迁人与承租人之间进行分配。对此有的地方是确定一个固定的比例，如无锡市政府颁布的《无锡市城市房屋拆迁管理办法》（2001年12月1日起施行）第三十二条规定：“拆迁政府规定的租金标准的公有出租居住房屋，……被拆迁人选择货币补偿的，租赁关系终止，拆迁补偿金额的80%补偿给房屋承租人，20%补偿给被拆迁人。”《南京市城市房屋拆迁管理办法》第三十五条则规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有住宅房屋，拆迁人应当将货币补偿金额的10%支付给被拆迁人，90%支付给房屋承租人，租赁关系终止。租赁双方约定货币补偿金额分配比例的，从其约定。”《天津市城市房屋拆迁管理规定》第三十二条规定：“拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋，……实行货币补偿的，按照下列规定执行：（一）拆迁住宅房屋的，拆迁人按照被拆迁房屋补偿金额的5％给予被拆迁人补偿，按照被拆迁房屋补偿金额的95％给予房屋承租人补偿；”这就产生一个问题，即承租人是获得80%合理还是获得95%合理？还是这些比例都不合理？笔者以为对拆迁执行政府规定租金标准的公有租赁房屋实行货币补偿时，按固定比例补偿是没有法律依据也是不合理的，事实上也是一直为人所诟病的。在实施货币补偿时，还是应区分两种情况，即承租人符合享受房改政策条件的，房屋的成本价归被拆迁人，其余补偿归承租人；承租人不符合享受房改政策条件的，则承租人只能获得搬迁费、提前奖、过渡费及添置物品部分的补偿。

　　（3）准产权安置。若承租人符合享受房改政策条件的且要求购买安置房的，除将成本价支付给被拆迁人外，由承租人享受被拆迁人的相关权利，其可以要求拆迁人进行产权置换安置。

　　（4）产权安置。若承租人符合享受房改政策条件，又愿意购买其承租房屋的，则由承租人直接向产权人购买被拆迁房屋，从而成为被拆迁人，并可要求拆迁人进行安置。

　　2、房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置。

　　由于全国性的房改开始于1993年，在此之前已有地方将富余的公房通过市场机制出租，以解决公房维修费用等缺口。此类房屋主要特点是非福利性，此时承租人只是一般意义上的承租人，并非福利分房的承租人。

　　对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法有：

　　（1）租赁权安置。搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿等归承租人。

　　（2）货币安置。由租赁双方解除租赁关系，并由被拆迁人按租赁合同的约定给予补偿，搬迁费、提前奖、过渡费及承租人添置物品的补偿等归承租人。

　　3、房改后出租的公有住房承租人。

　　房改后公有住房承租人无论是通过市场机制形成的承租人，还是执行国家政策形成的廉租住房承租人，已不具有福利分房的性质，只是一般意义上的承租人。对此类承租人进行拆迁补偿安置的方法同房改前出租的非福利分房性质的公有住房承租人的补偿安置方法，但要注意的是廉租住房的承租人有权要求继续承租廉租住房，被拆迁人应当提供相应的廉租住房安置承租人。