1、不得续租的义务。

　　

　　《拆迁条例》第十二条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：……（三）租赁房屋。”因为“既然已经确定了拆迁范围，拆迁范围内的房屋很快将被拆除，无论是对房屋所有人，还是对房屋承租人或者拆迁人，不增加新的房屋租赁都是合适的，可以防止矛盾纠纷的增加，促进拆迁工作顺利地完成。因此，本条对拆迁范围确定后拆迁范围内新的房屋租赁作了明确的禁止性规定。”[xvii]这里应注意的是：不得租赁并非指原有的房屋租赁关系必须提前终止，而是指不得建立新的房屋租赁关系，有的地方对此进行了明确。如《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第八条规定：“规划管理部门核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：……（三）建立新的房屋租赁关系；……”新的租赁关系应包括两种形式，一是续租，二是与新的承租人签订新的租赁合同。所以如果拆迁开始后，租赁合同到期的，租赁双方不得再续租。

　　2、不得分户的义务。

　　所谓分户就是将一个承租户分为两个以上的承租户，这一问题主要出现在具有福利分房性质的公有住房承租人中。由于不少地方规定了最低补偿标准，如江苏省人大颁布的《江苏省城市房屋拆迁管理条例》（2003年1月1日起施行）第十四条规定：“被拆迁人仅有一处住房且获得的货币补偿金额低于拆迁补偿最低标准的，拆迁人应当按照拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿。拆迁补偿最低标准由设区的市人民政府参照国家住宅设计规范规定的最小户型面积的当地经济适用房价值等因素确定。”“被拆迁人按照前款规定获得货币补偿后仍无力解决住房的，由设区的市、县（市）人民政府对该被拆迁人以提供成套城镇廉租住房或者租售经济适用房等形式予以妥善安置。”因此，分户可能使原本不应享受最低补偿标准的人员享受到相关优惠政策，从而增加了拆迁难度和财政负担。故有的地方对此明文禁止，如《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第八条规定：“规划管理部门核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：……（四）分列房屋租赁户名。”

　　3、按时搬迁义务。

　　房屋承租人必须在补偿安置协议约定或者拆迁裁决规定的搬迁期限内完成搬迁。

　　4、履行相关法律文书的义务。

　　履行生效法律文书是公民的义务，对于承租人也不例外。在拆迁中涉及到承租人的法律文书有拆迁当事人之间的拆迁协议书等民事合同，有行政机关的拆迁行政裁决等行政决定，有仲裁机构及法院的裁定书、判决书、调解书等。

　　五、对承租人及房屋面积与用途的认定、补偿安置的原则、补偿项目、补偿安置方式

　　（一）对承租人及其承租房屋面积与用途的认定

　　1、承租人的认定。

　　公房出租的，以租房协议或房卡等凭证上载明的人员为承租人。对于原公房承租人已经死亡的，而其同住人未重新与公房管理单位订立租赁协议的，以其同住人为实际承租人；同住人有多人的，由其协商确定的代表为实际承租人；原公房为家庭承租的，以现家庭户主为承租人，未确定户主的，由家庭成员推选代表作为承租人。私房出租的，以房屋租赁合同所载明的房屋承租人为准。无书面合同的，房屋所有权人与使用人无异议的，以使用人为承租人。有异议的，直接补偿给所有权人，并告知使用人另行通过法定途径保护其合法权益。

　　2、承租房屋面积的确定。

　　承租公房的，面积按房屋租赁合同或房卡记载的面积确定；房屋实量面积与租赁合同不一致的，以租赁合同载明的面积为准；无书面合同或合同记载不明的，以实量面积为准。承租私房的，以房屋租赁合同记载的面积为准；无租赁合同或合同约定不明的，以产权证或批建档案载明的面积为准；因历史原因形成的无产权证、无批建手续的（违法建筑除外），以房屋实量面积为准。

　　3、房屋用途的确定。

　　房屋用途应以房屋产权证上载明的用途为准，无产权证的以批建手续上载明的用途为准；对于因历史原因形成的无产权证、无批建手续的（违法建筑除外）的房屋可确定一个固定时点，以该时点房屋的用途为准，这一固定时点由各地根据具体情况确定。对于用途变更的房屋以原用途为原则，现用途为例外。这里的例外主要包括：国有企事业单位在房改前为解决职工住房不足的问题，经主管行政机关批准将其部分生产经营办公用房改作职工住房的，可以认定为居住用房；国有企事业单位在房改前为解决职工住房不足的问题，虽未经主管行政机关批准将其部分生产经营办公用房改作职工住房的，但在企业改制时，将该房屋作为居住用房评估整体出让的，可以认定为居住用房；居民将其居住用房改作非居住的生产经营办公用房，房屋使用人依法领取了营业执照，可根据经营年限等参照非居房补偿安置。

　　（二）对承租人补偿安置的基本原则

　　对承租人进行补偿安置的基本要求是要使承租人在拆迁后的生活环境、生活水平不低于拆迁前的生活环境和水平，这就要求在拆迁中处理涉及承租人事务时应贯彻以下原则：

　　1、约定优先的原则。

　　由于对承租人的补偿项目主要来自于被拆迁人的让渡，即不存在由拆迁人对被拆迁人及承租人的双重安置，是补偿给被拆迁人还是承租人，应充分尊重被拆迁人与承租人的约定。只有在没有约定或约定不明的，才适用法律规定。

　　2、合法原则。

　　由于拆迁中涉及到拆迁人、被拆迁人、承租人三方的利益，又有民、行交叉，故应严格依照法律、法规、规章的规定进行，不得损害任何一方拆迁当事人的合法权益。

　　3、合理原则。

　　由于《拆迁条例》过于原则简约，关于承租人的规定则更少，实践中难以操作。而承租人的情况多种多样，在法无规定的情况下，应当遵循合理原则，平等对待拆迁当事人，不偏私、不歧视，做到公平合理。行政机关进行拆迁管理时应当符合法律目的，所采取的强制拆迁等措施应当必要、适当，应尽量避免采用损害当事人权益的方式。

　　4、实事求是原则。

　　由于一些租赁关系是在特定的历史环境下形成的，因此在处理此类承租人的拆迁补偿安置事项时，应当在历史背景下考量，实事求是地解决历史遗留问题。

　　（三）对承租人的补偿项目

　　1、搬迁费，又称搬迁补助费。

　　《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的，按约定办理；若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人。”[xviii]

　　2、提前搬迁奖。

　　有的地方规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费。如北京市政府颁布的《北京市城市房屋拆迁管理办法》（2001年11月1日起施行）第三十二条规定：“被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的，拆迁人可以给予提前搬家奖励费。”搬迁奖励费的支付按搬迁费的支付原则办理。

　　3、临时安置补助费（过渡费）。

　　《拆迁条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；……”第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；……”故当承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。

　　4、停业损失。

　　《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”据此，若因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。

　　5、添置物品的补偿。