3、承租人具有独立性。
导致承租人在拆迁法律关系中的地位具有独立性的原因是租赁权的用益性。由于承租人对承租的房屋享有使用、收益的权利，所以承租人可以就其使用、收益方面因拆迁受到的损失单独要求补偿安置，即承租人的法律地位在某些方面独立于被拆迁人。需要说明的是，承租人的独立性不仅体现在权利方面，如独立的补偿请求权、独立的权利救济权等，同时也体现在其义务方面，如独立履行生效法律文书的义务。对此，本文第四部分在分析承租人权利义务时将进行详细论述，这里不再赘述。
三、承租人的类别
基于承租人在拆迁中具有独立性与从属性的双重属性，有必要以租赁房屋的权属、用途、承租主体特征等为标准对承租人进行分类，为对各种形式的承租人进行补偿安置打下基础。
1、以租赁房屋的所有权性质为标准可分为公房承租人与私房承租人。
所谓公房是指由国家或国有企事业单位享有所有权的房屋[xiv]，公房又可分为直管公房和自管公房。直管公房即政府房屋管理部门管理的公房，通常表现为房管所管理的公房；自管公房是国有企事业单位响应国家政策自建或集资建设并自行管理的房屋。对应地可将公房承租人分为直管公房承租人、自管公房承租人。公房承租人还可按国家进行房改时间为界点分为房改前出租公房的承租人和房改后出租公房的承租人。所谓私房是指由个人或私营企事业单位享有所有权的房屋，其承租人即为私房承租人。需要注意的是代管房屋承租人问题，所谓代管房屋是指“因产权人出走弃留或下落不明，由政府房地产管理部门、使用单位、军队代为管理需落实房产政策的房产。”[xv]由此可以看出，代管房屋的本质为私产，但因特殊原因，由政府房管部门等管理其产权，并以管理单位的名义与承租人签定租赁合同，所以若租赁合同无特别说明，则代管房屋承租人应归入公房承租人。
这一分类的意义在于：（1）公房承租人与私房承租人在权利方面具有重大差异；（2）房改前出租的公有住房具有福利分房的性质，其承租人享有了产权人的大部分权利，是一种准被拆迁人。
2、以租赁房屋的用途为标准可分为住房承租人与非住房承租人。
房屋就其用途而言，可分为居住、生产经营、办公等，一般将生产经营、办公等房屋统称为非住房。对应地可将房屋承租人分为住房承租人与非住房承租人。
分类的意义在于：（1）非住房承租人有可能获得停业损失等补偿；（2）福利分房的承租人属于住房承租人，非住房承租人中不存在福利性质的分房。
3、以租赁房屋的租金依据为标准可分为执行政府定价房租标准的承租人及自行协商定价的承租人。
由于
《房地产管理法》第
五十五条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”由此可见非住房的租金是自行协商的，而住房的租金则要执行相关的政策规定。公有住房的租金执行相关政策规定是理所当然的事，而私有住房的租金是否要执行相关政策的规定，在实践中有不同的规定。如北京市对落实私房政策带户发还产权的私有房屋执行政府制定的租金标准，又如南昌市人大于1996年颁布的《南昌市城市房屋租赁管理条例》第二十条第二款规定：“私有房屋出租供居住的，租金由当事人协商议定。租金标准实行最高限价。最高限价由市、县人民政府物价部门会同房产管理部门制定并公布。”该条款于2002年12月被修改成“私有房屋出租的，租金由当事人协商议定。”。
分类意义在于：（1）对于执行政府定价房租标准的主要为公有住房，市场定价的为非住房及私有房屋；（2）执行政府定价房租标准的私有住房是历史的产物，有可能会出现双重安置，应妥善处理。
4、以形成租赁关系的原因为标准，可分为政策原因形成的承租人与市场原因形成的承租人。
所谓政策原因形成的承租人是指承租人最初是通过计划分配的形式取得房屋租用权的，其房屋主要表现为两类，一是公房，二是落实私房改造退还政策退还给私人的私有住房。所谓市场原因形成的承租人是指通过自行协商取得房屋租用权的，其房屋同样表现为两类，一是政府房管部门投放到市场的公房，二是私房。这里需要特别说明的廉租住房问题。根据建设部等部委2003年12月31日颁布的《
城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》及2007年11月8日颁布的《
廉租住房保障办法》的规定，廉租住房是政府房地产行政主管部门根据轮候顺序，对符合条件的家庭采取实物配租提供的廉价租金的住房。其取得方式具有行政分配的属性，但与计划分配还是有本质上的区别的，其应归入因政策原因形成的承租人。
分类意义在于：（1）因政策原因形成的公有住房承租人（廉租住房承租人除外）一般具有福利分房的性质；（2）因政策原因形成的私有住房承租人具有福利分房的属性，可能会出现双重安置。
5、以承租房屋人员的多寡为标准可分为单一承租人与共同承租人。
这一分类不难理解。但这里要注意的是两种特殊情况。一是家庭承租，这主要体现在住房租赁中，其表现形式是户主一人承租，但实质是共同居住的家庭成员共同承租。二是拼租或群租，拼租或群租是否属于共同承租不可一概而论，关键是看其合同约定。
分类意义在于：住房的共同承租人中一人去世的，其他承租人可以继续享受其使用房屋的权利。
6、以房屋用途变化的情况为标准可分为居改非的承租人与非改居的承租人。
所谓居改非就是将原为居住用房改作非居住的生产经营办公用房，这一现象主要出现在居民中，这些居民为更高效地利用房屋，将其住房改作店房等，以获得更高的收益。非改居就是将原为生产经营办公用房改作居住用房，这一现象主要出现在企事业单位中，这些单位为解决职工住房不足的问题，将其部分生产经营办公用房改作职工住房。对应地其房屋的承租人即为居改非的承租人与非改居的承租人。
分类的意义在于：（1）用途变更过的房屋是拆迁的难点之一，因为变更前后的补偿标准及安置方式有较大区别；（2）对用途变更过的房屋承租人在拆迁补偿时应综合考虑原有用途及现实用途。对于承租人还可以按是否存在书面合同为标准等进行分类，这里从略。
四、承租人的权利义务
承租人的权利义务包括法定的权利义务及合同约定的权利义务，现详述如下：
（一）承租人的权利
在拆迁中，承租人的权利既有实体上的权利，也有程序上的权利，以拆迁进程为序，主要表现在以下几个方面：
1、对拆迁行政许可申请听证权。
虽然
《拆迁条例》未规定颁发拆迁许可证前需要听证，但由于《
行政许可法》第
四十七条规定：“行政许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的，行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。”而拆迁行政许可与拟拆迁房屋的承租人之间显然有重大利益关系，故应当告知承租人有听证权。
建设部《城市房屋拆迁工作规程》第
五条第二款规定：“对于面积较大或者户数较多的拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当在核发拆迁许可证前，就拆迁许可有关事项召开听证会，听取拆迁当事人意见。需听证项目的面积或者户数的具体标准，由省、自治区和直辖市人民政府建设（房地产）行政主管部门制定。”这就明确了在拆迁行政许可中利害关系人有权申请听证。但要注意两个问题：一是对于面积较小或者户数较少的拆迁项目，达不到当地省级建设（房地产）行政主管部门制定的听证标准的，只要房屋所有权人或承租人申请听证的，行政机关就应当举行听证，因为根据《
行政许可法》的规定，当事人只要是与行政许可有直接重大利益关系的，就可以申请听证。二是行政机关是否履行了告知义务，并不影响承租人行使申请听证的权利，因该项请求权是独立的权利，不受产权人的影响，换言之，行政机关告知产权人有申请听证权但未告知承租人，而产权人不申请听证的，承租人则可以单独申请听证。
