（二）只有自愿(意思自治)的行为引起的所有权变动才能适用买卖不破租赁原则
租赁物所有权变动的原因，不仅仅只有买卖行为，还包括强制拍卖、抵债、交易、赠与、遗赠甚至将租赁物作为公司、合伙出资。这些行为可以分为两类：一类是基于私法上的行为，即基于原所有权人的意思自治、自愿的行为(如买卖、赠与)而产生的所有权变动，另一类是基于公法上的国家强制力的行为，并非原所有权人的非自愿行为，如强制拍卖。笔者认为，在适用买卖不破租赁原则时，应就所有权变动的不同原因加以区别对待。
基于原所有权人的自愿行为产生的所有权变动的，买卖不破租赁原则当然适用，如买卖合同。这也为最高人民法院《关于贯彻执行<
民法通则>若干问题的意见》第119第2款规定所采用，该条规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
从法理上讲，基于公法上的国家强制力的行为（即原所有权人非自愿行为）产生的所有权变动不应当适用买卖不破租赁原则。这是因为，《
合同法》第
229条规定的“所有权变动”不应当包括原所有权人非自愿的行为(强制行为)引起的所有权变动的事实，如强制拍卖。为什么呢？因为《
合同法》属于民法，而民法调整的是平等民事主体之间的财产关系和人身关系，还有
合同法本身的调整的范围也非常明确，其调整的是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的关系，即合同关系，也就是说《
合同法》调整的是平等主体之间的协议行为，而协议行为是私法上的意思自治行为，而非公法上的强制行为，对于不能体现意思自治的公法上的强制行为，如强制拍卖，当然不应该适用买卖不破租赁原则。
然而，在我国的司法实践中，对于强制拍卖引起的所有权变动仍然适用了买卖不破租赁原则，尽管这种适用是有限制的。如最高人民法院《关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。” 这其中，“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”，表明在民事执行中，拍卖引起的所有权变动原则上不破除租赁合同的效力，但是，这并不绝对，而是存在例外情形，即如果租赁权继续存在于拍卖的财产上，对在先设定的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将租赁合同解除后再进行拍卖。
