论买卖不破租赁原则的适用条件及适用的例外
陈勇
【摘要】本文对买卖不破租赁原则的适用条件及适用的例外提出了自己的观点，认为对买卖不破租赁原则的适用规定条件是必要的，这个条件就是要么租赁合同进行登记要么虽然未经登记但租赁合同约定有买卖不破租赁条款并且该条款已告知租赁物的买受人，而且，该条件存在例外。
【关键词】文献
【全文】
引言
背景：为从事餐饮服务，杨某某、吴某某于2006年12月28日与某市经济技术开发区农村信用合作社签订了房屋租赁合同，合同中约定由杨某某、吴某某向某市经济技术开发区农村信用合作社租用其所有的某市开发区某某商厦南面一楼，面积约为420CM2，租期为四年，自2007年1月1日起至2010年12月31日止，租金为60000元/ 年（每年交一次，当年12月31日前交次年租金），合同签订后，出租人和承租人均履行了合同。然而，2008年9月11日，出租人告知承租人，该租赁的房屋已拍卖，竞拍人戚某某和黄某某已竞拍得该房屋，并计划于10月份办理房屋过户手续，上述房屋租赁合同中属某市经济技术开发区农村信用合作社一方的权利和义务由买受人戚某某和黄某某承接。据此，买受人戚某某和黄某某诉请法院解除该房屋租赁合同并要求承租人腾空房屋、恢复原状。
上述案例引发了这样一些问题，第一、在出租人与买受人办理房屋所有权过户手续前，买受人有无原告资格？第二、在出租人与买受人办理房屋所有权过户手续后，买受人能否解除合同？第三、买卖不破租赁原则的适用有无条件？第四、买卖不破租赁原则在适用时是否存在例外？
对于第一个问题，不是本文讨论的重点，因为根据我国物权法第六条、第九条、我国合同法第一百三十三条的有关规定，在办理房屋所有权过户手续前，房屋的所有权不发生转移，故在房屋所有权人某市经济技术开发区农村信用合作社与买受人办理房屋所有权过户手续之前，房屋的所有权不发生转移，房屋的所有权人仍旧是某市经济技术开发区农村信用合作社，因此，原告戚某某和黄某某的身份充其量只一个房屋买卖合同中的买受人而已，其对被告所租的房屋拥有的最多也只是期待权而并非所有权，原告既然不是所有权人，其诉讼主体也就不适格，无权对被告提起解除房屋租赁合同的诉讼。
对于第二、第三、第四个问题，涉及到民法中一个重要的原则，即买卖不破租赁，笔者想就买卖不破租赁原则的适用条件及适用的例外谈谈自己的观点，以起到抛砖引玉的作用。
一、买卖不破租赁原则的含义
