四、巨灾启示：损失救济与制度建设
1、按揭房损毁与损失承担
核销也叫账销案存，从理论上来说，账虽销但债务仍在，银行会保留继续追讨的权利。因为房屋业主和开发商签订了买卖合同，而开发商已经获得了买卖的全部款项（首付和银行贷款），业主剩下的只是和银行的抵押关系，在未还清贷款时，业主的所有权中被设置了质押，银行有权处置有关房产。一般情况下，如果贷款人死了，房子一般不会被银行收回，而是可以按
继承法由继承人继承房产，并继承房贷责任。如果贷款人死后真的没有继承人，商业银行可以进行呆账处理。按揭借款人在地震中，按揭借款的房屋损毁，房屋所有权灭失，其房屋所有权抵押关系已经消灭，不再存在抵押关系，但其向银行的付款义务并没有消灭，因为业主还享有土地使用权，除非国家免除部分债务，否则业主应当继续清偿贷款债务。如果是土地使用权一并抵押的，其土地使用权仍然是抵押物，还发生抵押作用，仍然存在担保贷款债权。
现在的问题是，地震造成了大面积的房屋倒塌、损毁，按揭借款人成了灾民已经无力继续还款，需要有一方来为这个损失买单。开发商已经拿到钱了，尽管他们建的房子可能有质量问题也可能没有，但你一时都很难去追究它的责任，剩下就是借钱的按揭借款人和贷款的银行。对于房子的质量，户主和银行都应该给与足够的关心，因为户主买房是自己居住的，银行给予按揭是要能够收回贷款的。那么保险公司能否保房屋质量呢？但是对于房屋损毁、借款人无力偿还贷款，保险公司也无能为力。对于自然灾害带来的风险，借款人可以通过投保房贷险转移。但由于风险较大，目前基本房贷险并未将地震列为理赔范围。基本房贷险一般不保地震，主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害，但有的保单会将地震险列为拓展条款。东亚、恒生等外资银行房贷投保一般会扩展震条款，一般会按照标的损失金额的80%予以赔偿。目前，中行、工行等中资银行房贷投保的主要为基本条款，即将地震列为除外责任，按照现行的《个人住房抵押贷款管理办法》，由于地震等造成的房屋损毁、灭失，以及由此造成的借款人还款能力下降或者丧失，不在保险公司的赔偿范围之内。在地震毁坏房屋时，银行急于收回贷款，借款人无力还款，而保险公司又无法作为，事情陷入尴尬的局面。
在这种情况下，银行监管部门出台“核销令”，社会人士认为就是地震中房屋的倒塌、损毁，银行按揭的部分由银行买单。但银行界人士并不这么认为，因为商业银行正常资产处置，与贷款人是否应当归还贷款并非同一概念，借款人与银行之间的债务关系不因房屋毁坏而解除，呆账认定中也有对借款人的财产清偿和对担保人的追偿安排，住房按揭借款人负有归还贷款的义务。银行的观点是有法律依据的，根据
民法通则及
物权法等法律规定，物权的风险转移以标的物的实际交付和当事人双方协议为准，法律另有规定的除外，房主贷款买房，合同手续办理完毕后，那么房屋的风险承担应有房主承担，不管风险来自何方。房屋抵押贷款属于消费贷款的一种，贷款者和银行分别担当债务人和债权人的角色，而房屋产权便是银行发放贷款时收取的抵押品，抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。如果抵押品受损，且抵押品已投保的情况下，则银行有权从保险金中优先受偿；如果没有投保，银行也能从追索贷款者的其他财产中优先受偿。因此，银行认为因地震等不可抗力因素导致房屋损毁的，银行与贷款人的债务关系不会因此解除，贷款人仍须还清余款。如果贷款人拒不还贷，可能会被银行划为坏账，但贷款人的信誉将受影响，日后将无法再从银行贷款。如果房屋损毁，贷款人死亡，假如留有遗产，银行则有权要求其遗产继承人还款。
