建立居住权制度 保障“住有所居”——兼论《住宅法》的制定
周珂
【摘要】居住权制度源于罗马法，并为大陆法系国家所继受和发展，作为保障弱势群体利益的重要法律制度，对在我国实现“住有所居”意义重大。本文在探讨居住权制度的源流、发展和价值的基础上，认为我国《住宅法》应建立居住权制度，并提出了具体建议。
【关键词】居住权；住有所居；《住宅法》
【全文】
在刚刚闭幕的党的十七大上，胡锦涛总书记就人民群众的住房问题提出了“住有所居”的目标，并且将其作为民生问题的主要方面要求“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”，昭示了党和国家推进住房改革，保障“住有所居”的决心。落实到法律层面，今后的任务就是建立和完善居住权制度，尽快出台以保障居住权为主要内容的《住宅法》。今年9月18日，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠也曾明确指出，政府将研究制定《住宅法》，这也是建设部对我国出台这一法律的首次表态。[1]今年3月16日通过并于10月1日生效的《
中华人民共和国物权法》删除了2005年7月10日全国人大法工委公布的《
中华人民共和国物权法（草案）》中关于居住权制度的规定，使得居住权制度最终未能在我国建立。目前居住权的空白状态使我国住房制度改革的深入面临新的抉择。十七大“住有所居”目标的实现，迫切需要加强对住宅权和住宅法的研究。笔者认为无论基于现实或者物权理论体系考虑都应该建立居住权制度，此文探讨我国居住权制度的建立，同时对当前《住宅法》的讨论制定提出几点建议。
一、居住权制度的源流及其发展
根据2005年7月10日全国人大法工委公布的《
中华人民共和国物权法（草案）》的规定，居住权是指特定的自然人对他人所有的房屋及其附属设施所享有的占有、使用的权利。居住权制度滥觞于罗马法，产生于保障那些没有继承权又缺乏劳动能力的人的生存需要。在罗马法上，市民资格是取得继承权的前提，但是随着经济的发展，无夫权婚姻和奴隶被解放的现象日益增多，家主去世后那些没有市民资格又没有劳动能力的人的生活就成了问题，因此，家主亡故前通常会通过遗嘱的形式将一部分家产的使用权、用益权和居住权转移给尚在世的妻子或被解放的奴隶，使他们不致生活难以为继。[2]后来的优士丁尼《法学阶梯》将这三种权利规定为人役权的内容。由此可以看出，居住权制度产生于婚姻家庭领域，目的是为了保障弱势群体的利益。
