论物权人承担的作为义务-法搜-中国法律信息搜索网

　　 (三)出租人和承租人究竟谁是控制权人
　　当第三人在不动产的承租人承租的不动产内或者之上遭受物件或者环境损害时，受害人是否可以要求不动产的出租人对自己承担注意义务和侵权责任？笔者认为，物权人通过租赁契约将不动产出租给他人时，不动产的出租人虽然是不动产的所有权人，但是，他们已经不再被看作是不动产的占有权人，因为，侵权法认为，一旦不动产的出租人将自己的不动产出租给他人，出租人不再对不动产享有任何控制权，即便根据法律或者契约，他们还要承担不动产的维护或者维修的义务，法官不得仅仅因为出租人还要承担出租物的维修义务而被认定为不动产的占有权人并因此被责令对受害人的损害承担侵权责任；当不动产引起他人损害时，不动产的出租人不应当对受害人承担侵权责任；承租人一旦承租他人不动产，即被认为是不动产的占有权人，应当就不动产引起的损害对他人承担侵权责任；虽然不动产的出租人要承担不动产的维护和维修的义务，但是，此种义务仅仅是对承租人承担的义务而不是对承租人的客人或者合法来访者承担的注意义务。不过，此种规则应当设定某些例外，在符合例外情况下，出租人应当就其瑕疵出租物引起的损害对承租人以外的第三人承担侵权责任。表现在三个方面：首先，如果出租人将房屋出租给承租人时，该房屋配备了家具或者其他日常用品，则当这些家具或者日用品引起承租人或者承租人以外的合法进入者人身或者财产损害时，物权人应当就其家具或者日用品引起的损害承担侵权责任，因为，一旦出租人将家具或者日用品一起出租给承租人时，他们实际上作出了家具和日用品是安全的、可以由承租人安全控制和使用的承诺；当这些家具或者日用品不具有出租人承诺的安全性时，不动产的出租人应当承担侵权责任。其次，承租人短期内承租物权人的不动产。如果物权人在短期内将自己的不动产出租给他人，当承租人使用该不动产时，其他人遭受不动产的损害，出租人是否要就其物引起的损害对第三人承担注意义务和侵权责任？例如，甲承租乙的舞厅来举办舞会，在跳舞的时候，舞客丙因为舞厅的地面或者台阶存在问题而受到损害，丙是否有权要求甲承担侵权责任？笔者认为，即便物权人仅仅在短期内将自己的不动产出租给他人，他们也要就其出租的不动产存在的瑕疵引起的损害对承租人以外的第三人承担注意义务和侵权责任，他们不得仅仅因为承租期短而不用对承租人的第三人承担侵权责任，因为，出租人仍然被认为是不动产的控制权人，对承租人临时承租的不动产进行了足够的支配和控制。最后，区分所有权的建筑物出租人要对承租人以外的第三人承担侵权责任。当出租人将自己的大楼的一部分出租给他人时，谁应当被看作是该大楼的占有权人？根据民法的一般理论，当建筑物区分所有权人将自己建筑的一部分出租给他人时，承租人对自己承租的那一部分享有控制权，因此，他们被看作所承租部分的占有权人，当他人合法进入这一部分时，承租人应当就其物或者环境引起的损害对受害人承担注意义务和侵权责任；此时，不动产的出租人是否要对承租人的客人或者合法进入者承担注意义务和侵权责任？笔者认为，在承租人支配的不动产领域，不动产的出租人不就物或者环境引起的损害对承租人的客人或者合法来访者承担注意义务和侵权责任，因此，出租人一旦将不动产的某一部分出租给了承租人，他们即不再对该部分享有控制权；但是，出租人并非完全不对承租人的客人或者合法进入者承担注意义务和侵权责任，因为，虽然出租人将不动产的一部分出租给了承租人，但是，他们仍然是该不动产共用部分的控制权人，仍然要就共用部分引起的损害对承租人的客人或者合法进入者承担注意义务和侵权责任，当承租人的客人或者合法来访者遭受共用部分物或者环境的损害时，他们应当承担侵权责任。例如，承租人的客人或者合法来访者在进入或者走出承租人的办公室或者房屋时，他们在电梯或者公共厕所遭受物件或者环境的损害，不动产的出租人应当对他们承担侵权责任；或者承租人的客人在找寻承租人或者出了承租人的房屋后寻找公用电梯或者出口时遭受物件或者环境损害，不动产的出租人也应当对他们承担注意义务和侵权责任。此外，不动产的出租人应当就其共用部分引起的损害对承租人承担注意和侵权责任。
　　 (四)物权人与承揽人究竟谁是控制权人