小论不动产善意取得制度
王佰光
【摘要】本文以案例形式引出了不动产善意取得的问题，在对此作了概念性界定后，从比较法、现行法、学界理论的角度出发，论证了在我国建立不动产善意取得制度的必要性。
【全文】
一、问题的提出
〔案情〕被告张某与第三人陈某是夫妻关系，第三人长期在外工作，且不常回家。被告的祖遗房屋被拆迁，被告拿到拆迁款后又添加一些钱购得市区某地70平方米的房屋一套。两年后，被告找到某中介公司要求出售该房。原告李某欲买房，也在该中介登记。经中介撮合，双方以10万元价格成交。之后，中介公司要求被告出具相关手续，被告即到某街道办事处开出了“其丈夫已经死亡，且己未再婚”的证明。后中介带双方到房产管理部门办理了房屋转让登记手续，原告领取了房屋产权证。原告随后对该房屋进行了装修并入住至今。后第三人发现该房屋被卖，即找到房屋管理部门，称其妻隐瞒事实，谎称自己死亡，要求撤销原告的房屋产权证。房屋管理部门根据第三人的请求和出具的相关证据，撤销了原告的产权证，并通知原告恢复了被告的产权证。现原告以张某为被告，以陈某为第三人诉至法院，要求确认其房屋买卖合同有效，保护他的合法权益。〔1〕
就本案来看，让与人（即被告）无处分该房屋的权利，但由于她隐瞒事实真相，而且提供虚假证明，才导致原告误认为被告有权处分该房屋，而且原告也尽了最大的注意义务，属于善意受让人的范畴，同时，原告基于买卖合同这一法律行为有偿地受让了房屋，并与被告到房屋管理部门办理了过户手续，领取了房屋产权证，实际占有该房屋居住已达两年之久，其能否取得该房屋的所有权取决于我国的善意取得制度是否适用于不动产，即各方当事人发生争议的标的物——房屋，是否可以适用善意取得制度。
我国就不动产能否适用善意取得制度，立法上没有明确规定，学界争论颇大，主流观点是持否定态度的。此种立法及理论上的不明导致了审判实践上的混乱。因此，本文将从比较法的角度出发，立足于我国关于不动产善意取得制度的法律现状，通过分析学界关于不动产善意取得制度的主要理论观点，力图回答善意取得制度是否适用于不动产这样一个问题。
二、不动产善意取得的概念性界定
传统的善意取得概念，将标的物限定为动产，一般表述为：无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人（占有人）赔偿损失。
本文描述的不动产善意取得，是将善意取得的标的扩张到不动产领域，包括诸如船舶、车辆、飞行器等以登记为公示方式的特殊动产。但此处的不动产不包括未经登记的不动产。我国因国情所限，尚未建立起健全的不动产登记体系。
