|
根据现代经济和法律现实，“不动产客体统一”的观念不可能在立法中得到连贯地体现的原因在于：
—处在他人所有的建筑物比处在属于地块所有人所有的建筑物多得多。因为，大量建筑物和构筑物属于并不拥有以适当方式对该类客体所在地块设立了物权或债权的人所有；
—对居住用和非居住用房屋享有大部分流转份额的所有权人，根据现行立法，在民事流转中对该地块不享有任何权利；
—相当数量的处于属于所有权人的地块上的不动产客体不能被与地块同时转让，是因为该地块本身就是禁止或限制流通的；
—民事立法允许对处在属于所有权人的地块上的不动产客体实施一系列不导致该类客体转让（如将对各种不动产客体使用权投入经营性公司的注册资本而不移转该客体的所有权给该公司），因此也不要求移转对地块的所有权，或提供类似的对不动产客体的权利的法律行为；
—在地块上营建的客体的价值在绝大多数情况下超出该地块价值很多，甚至是在确定可以用于建筑的地块的价值时，首先注意的是在该地块上营建的客体的价值，这意味着缺乏足够的经济上的理由将在地块上营建的建筑物和构筑物只看作是与其构成同一整体的地块的“改善”。
§3.完善现行立法的建议
因此目前，没有足够的经济上的和法律上的理由在民法中规定立法上的作为统一的民事权利客体且能够适用于现实的民事流转客体的“统一不动产客体”概念。
这并不意味着，地块和处在其上的建筑物在法律上就应当是绝对特定化和相互独立的。相反，对于规范不动产客体的使用和使流转有序化来说，非常重要的是，使在他人地块上拥有不动产的人对该地块的拥有一定的（物权或者债权）权利，可以使得他与他授权的人可以完全地实现对属于他的不动产的使用，而且可能自由地转让该不动产，而对购买人也会产生对该地块的权利，可以允许其实现对移转给他的不动产的使用。否则，合法建筑的但在后来成为位于他人地块上的建筑物，在建筑物所有权人缺乏对地块的某种权利时，就会产生与违章建筑物命运类似的命运，具有现行立法对违章建筑物规定的全部消极后果（民法典第222条）。
对于地块和其上的不动产客体为同一人所有的情形来说，重要的是设定一个规则，根据该规则地块和其上的客体尽管没有被看作是统一的民事权利客体，但是在民事流转中，当说的是建筑物或地块的可能的转让时，应当是共同的。在该部分“统一客体”思想是有充分理由的，只是要明确，应当放弃对什么是主物，什么又是从物的问题的解决，以及取决于对该问题的回答决定谁应当追随谁。哪个客体，建筑物或者地块，被首先转让，没有意义。不得转让一个客体而不转让另一个客体的规则应当适用于两种情形，也就是说，重要的是规定，这类客体只能一起转让。“统一客体”法律制度在该种情形下的意义不在于从物应当追随主物，而是在于，不得割断地块和其上的建筑物之间的法律联系，而且它们应当被一起且同时从一个人转让给另一个人。
因此，目前在民事立法中必须通过建立这种法律调整连贯地推行地块和其上的其它不动产客体的“统一客体”原则，此时，建筑物所有权人应当必须在某种物权或债权的范围内，拥有对建筑物所在地块的使用权，而如果建筑物所有权人和地块所有权人混同为一人时，不允许在后来再行分割（法律直接规定的情形除外：为国家或者自治地方需要征收地块，只有在为了其被征收的目的而使用地块，不可能不终止建筑物所有权时，才伴随对其上建筑物的赎买（民法典第239条第1款）；在建筑物位于禁止流通的地块上时，它还是可以被转让而且新的建筑物所有权人获得与所有权不同的对地块的其它权利（土地法典第35条第4款））。
从地块和其上不动产客体统一命运原则的技术构建的角度看，重要的是要保障对建筑物和地块权利移转或建筑物权利移转和对建筑物所在他人的地块的权利的产生的登记的同时性。
地块和其上建筑物（构筑物）“命运统一”原则的实现需要加快实施建立和实施地籍措施（编制地块等地籍规划）。此类措施即使在目前也应当以最大可能的速度实施，因为俄罗斯联邦土地法典规定，诸如买卖这类法律行为的客体只能是已经在进行了国家地籍登记的地块，而且无论是在地块买卖合同还是地块租赁合同签订之前都应当提供地块的地籍图（规划）（土地法典第34、37条等）。
|
