不动产民事立法发展的基本构想（上）
张建文;译
【全文】
直属于俄罗斯联邦总统的民事立法法典化与完善委员会
于2003年12月15日会议通过
（第18号备忘录）
前言
自1995年1月1日起，保障对作为一种独立的民事权利客体的不动产的法律调整的俄罗斯联邦民法典第1部分生效之后，就有大量的旨在调整相应的法律关系：对不动产的所有权和他物权、各种与不动产有关的法律行为及其国家登记的规范性法律文件被通过。遗憾的是，但是这种状况，并没有导致建立一个稳定的内部和谐的不动产民事立法体系。相反，在该民事立法中存在着许多空白和直接与俄罗斯联邦民法典相违背的地方，未经深思熟虑的法律解释常常被采用。这种状况不但可以由相应的法律草案的起草人的非职业化和不胜任来说明，而且还可以用在一系列情况下完全是有意地试图将与不动产流转有关的关系突破民法的基本原则来说明（特别是土地法的许多条款可以作为例证）。
很明显，对与不动产有关的关系的法律调整的完善只有在（由于其权威性和合理性）而被所有的立法过程和法律适用的主要的参加者所认同的统一的发展不动产立法的基本构想的框架下才有可能。
根据这些构想，隶属于俄罗斯联邦总统的民事立法法典化和完善委员会支持私法研究中心的制定不动产民事立法发展的基本思想的倡议并建立了由权威专家——俄罗斯联邦最高仲裁法院和俄罗斯联邦最高法院、登记和公证机关的代表以及著名的学者所组成的起草工作小组。工作小组所面临的任务就是在已经形成的法律适用实践的基础上提出综合的对消除在不同的不动产立法文件中的矛盾的解决办法，以及完善对不动产流转的法律调整，包括对俄罗斯联邦民法典以及其它法律进行必要的更改和补充。
第一部分 完善将不可动物作为民事流转的客体的民事立法的规范
第一章 不可动物的一般规定
§1、不可动物的概念的立法上的定义
依照现行法的不可动物的定义。除了几个其他的依照对在这些法律文本中适用的术语下定义的方法规定了不可动物概念的法律之外，最普通的不可动物（不动产）的定义包含在俄罗斯联邦民法电（以下简称民法典）第130条中。在制定该定义时采用了几个法律技术手段：
——土地、矿床和独立水体被民法典第130条直接归于不动产客体。上述客体是因为自己的自然属性而被列入不动产的；
——对于其他的因为自己的自然属性而被列入不动产的客体（实质上的不动产——也就是所有的与土地牢固地吸附在一起的物，即一经移动便使其用途受到损害的物体），——不但给出了这些客体的示范清单（森林、多年生植物、建筑物、构筑物），还指出了在具体的情况下容许判断一个财产是不是不动产的标准；
——由于法律的指示，不动产制度也被适用于就其自然属性是动产的一系列客体（也就是法定的不动产）。因为它们的自然属性不允许对它们适用与土地相连的一般标准，这些客体就被直接列举在联邦民法典第130条第1款第2段（内河航运船舶和海洋船舶，气垫船、航天体）；
——在民法典第130条中还包括了这样的指示：法律可以将其他的财产规定为不动产。它们在目前是企业（民法典第132条）和多套住宅房屋中的诸所有人的共有财产（联邦法律“住宅所有人协会法”）以及其他。
对现行立法的评价。包含在民法典第130条中的因为其所固有的自然属性的不动产的定义是具有足够的综合性的。已经形成的法律学说和司法实践表明，诸如“所有的与土地牢固地吸附在一起的物，即一经移动便使其用途受到损害的物体”的不动产的定义，应当被理解为应当满足两个强制性的标准的客体。此时客体与土地的不可分离的物理联系应当被理解为它就其用途上的利用条件，这使得该特征成为首要的标准。
除了上述标准，民法典第222条从立法上确定了那些与土地自然联结不可分离的诸如建筑物和构筑物的客体仅能够成为所有权和其他民事权利的客体存在的条件。民法典第222条允许说在上述不动产客体和它们所处的土地之间存在不仅是物理上的联系而且是法律上的联系。
