论建筑物区分所有权的构成（上）——兼议《物权法》第70条的规定
陈华彬
【摘要】建筑物区分所有权的构成或曰含义在学说上有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。中国《
物权法》第
70条采取“三元论说”。该条所用概念如“业主”、“专有部分”、“共有部分”及“共同管理”等，有的属于措辞欠当，有的属于难以理解，因此需要进行解释。
【关键词】建筑物区分所有权；构成；解释
【全文】
建筑物区分所有权是近现代民法上一项十分重要的制度。大陆法系的德国、法国、日本、瑞士、奥地利，英美法系的美国（五十个州）及我国香港地区等，均制定了成文的建筑物区分所有权法。其他未以单行法方式确立建筑物区分所有权制度的国家，则大多在自己的民法典中规定这一制度 [1]。导致各国家和地区纷纷规定建筑物区分所有权制度的原因，是在近现代社会里，钢筋高层建筑物激增，公寓大厦盛行。
2007年3月16日我国通过的《
物权法》第六章正式规定了建筑物区分所有权，标志着我国民事立法正式承认了近现代民法上的这一重要制度，从而实现了与国际民事立法的接轨，因此无论估量其意义，俱不为过。《
物权法》第六章共14个条文，自第
70条至
83条。其中，第70条为一概括性条文，是以条文的形式规定建筑物区分所有权的法律构成，因而该条在全部14个条文中具有举足轻重的意义，是2007年10月1日以后在实施《
物权法》的过程中对第
71条至
83条进行解释的起点和依据。
在比较法与学说史上，关于建筑物区分所有权的含义或曰法律构成是什么，存在各种不同的认识。也就是说，自1804年法国民法典第664条之首开规定建筑物区分所有权制度的先河以来，关于建筑物区分所有权的构成，理论上存在各种不同的主张，各国依据不同的主张而在实定法上做出了不同的规定，由此形成了各种不同的立法例。我国《
物权法》第
70条关于建筑物区分所有权的构成，系采何种主张，立法上属于何种立法例，是否为先进的立法规定，以及是否与现代建筑物区分所有权制度的发展潮流相合，等等，均有必要加以解明及作出回答，以利于法院判案及人民之理解《
物权法》上的这一重要制度。本文如有不当，敬请方家指正。
二、建筑物区分所有权构成的诸学说分析
自1804年法国民法典颁行以来，关于何为建筑物区分所有权，或曰建筑物区分所有权的构成是什么，学说与立法例上主要有“一元论说”（包括“专有权说”和“共有权说”）、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。
