【裁决】
A县人民法院经审查认为，法院在查封赵某在A县水利局家属院的住房时，A县房管局“不动产登记簿”上登记的所有权人是赵某，楼房所有权并没有转移。根据
《规定》第
17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经交付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《
物权法》第
9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”。第17条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”李某称“在法院查封该套住房之前已办理完全部过户手续，只是未拿产权证书”的理由不充分，李某既不是该楼房的所有权人，也没有实际占有该楼房，李某对法院查封赵某在A县水利局家属院的楼房提出的异议不成立，法院不予支持。通知驳回李某提出的异议申请。
【评析】
本案是一起因法院查封正在办理变更登记手续的房产而引起争议的纠纷，要认定李某的查封异议是否成立，关键是看其在法院采取保全措施时是否已取得争议房屋的所有权。它涉及对《
物权法》第
14条的理解与适用问题，对于实践中正确认定不动产物权变动的准据时点具有意义，理论上也极具分析研究的价值。因此，有必要对其加以分析。
《
物权法》对基于法律行为的不动产物权变动采登记生效主义，规定登记是不动产物权变动的生效要件，如果不依法登记就不能产生物权变动的效力。《
物权法》第
9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。”根据上述规定，当事人之间关于设立、变更、转让和消灭不动产物权的行为，只有依照法定程序进行了登记，才能发生法律效力。如果不登记，就不能产生当事人预期的法律后果，不能发生不动产物权的变动。例如，当事人订立了合法有效的买卖房屋合同后，只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。物权是对世权，具有绝对性和排他性，其义务主体涉及权利人以外所有的人。如果物权的变动不采用一定的公示方法，使其得丧变更有可从外部辨认的表征，则在交易繁盛，物权变动频繁的现今社会，势必引起重大困扰和混乱，破坏良好的社会生活和交易秩序。因此，对不动产物权的变动进行登记不仅是维护不动产交易安全的客观需要，也是不动产物权公示原则的必然要求。
