未经共有人同意的房产抵押是否有效——对一起房产抵押合同纠纷案的法律思考
王效贤;刘存良
【全文】
【案情】
甲与乙原系夫妻，二人在某市经济开发区共有A、B两套房屋，均已办理房屋所有权登记。根据房产证记载，两套房屋的所有权人均为甲，共有人为乙。2005年3月6日，甲与乙因感情不和协议离婚，并就子女抚养及财产处理进行了约定，其中A房屋由甲居住，B房屋由乙居住，但两套房屋仍为双方共有财产，其产权二人各享一半。2006年7月12日，甲伪造了离婚协议一份，内容为A房屋归甲所有，B房屋归乙所有。甲持该伪造的协议与离婚证到房产管理部门办理房产变更登记，房产管理部门为其颁发了新房产证，载明A房屋为甲个人所有。后甲持该房产证到中国建设银行某市支行办理了抵押贷款，以A房屋作抵押向银行借款20万元。乙得知后诉至法院，主张A房屋为其与甲的共有财产，甲以该房屋抵押未经其同意，侵害了其合法权益，请求法院判决确认甲与银行的房产抵押无效。
【分歧】
关于本案房产抵押的效力问题存在三种不同意见：第一种意见认为，该房产抵押有效。因为甲以A房屋抵押借款时，该房屋登记为甲所有，为甲的个人财产，甲有权将上述房屋抵押；第二种意见认为，该抵押无效。因为抵押物A房屋属甲、乙按份共有财产，甲、乙各享有其产权的1/2，甲超过其应有部分设定抵押，侵害了按份共有人乙的合法权益，其处分行为未经共有人乙追认，应属无效；第三种意见认为，该抵押有效。尽管A房屋属甲、乙两人按份共有财产，但由于甲设定抵押时，其已将房屋变更登记为个人所有，基于对登记公信力的信赖，银行能够善意取得该房屋上设定的抵押权。
【评析】
本案是一起因共有财产抵押而引起的抵押合同纠纷。关于共有财产抵押的效力问题，我国司法解释有明确规定。《
担保法解释》第
54条规定：“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。”认定本案房产抵押是否有效，首先应准确界定甲与乙对A房屋享有的权属状态，这是认定房屋抵押效力的前提和基础。只有准确界定了A房屋的产权归属，才能依据上述司法解释的规定，具体分析房屋抵押是否有效。
