2、车位、车库的归属与使用
物权法第
74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”我们大家可能都遇到过关于车位的归属和使用纠纷问题，我现在居住的那个小区，由于地方太狭窄，一到晚上都停放了许多车辆，给小区内的居民出行带来不便。由于管理混乱，许多小区附近的居民也到小区内停放车辆，有时候小区内的居民只好把车辆停放在小区大门外的路边，有很多车的车牌都被人偷过，很不安全。实际上按照
物权法第
74条的规定，小区内规划用于停放汽车的车位应当首先满足小区内业主的需要。关于车位、车库的归属，当事人可以通过出售、附赠或者出租等方式来约定。对于那些占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，因为这些道路、场地等是属于业主共有的。因此，小区外的居民是没有权利长期到不属于自己的小区内停放车辆的，更不应该和小区内的业主争抢车位。
（四）业主的管理权
业主不仅对自己单独所有的房屋享有专有所有权，对小区内的楼梯、过道、外墙面、公共设施等享有共有的权利，而且还对共有部分享有共同管理的权利。业主管理权的内容包括：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理的其他重大事项。根据
物权法第
76条的规定，以上事项由业主共同决定，其中第5项、第6项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上，并且人数占总人数2/3以上的业主同意，其他事项经专有部分占建筑物总面积的过半数，并且人数占总人数过半数的业主同意。
那么业主通过什么机构来行使共同管理的权利呢？
物权法规定了小区内的三个机构，业主就通过这些来行使权利，这三个机构分别为业主大会、业主委员会和物业机构。（1）业主大会是业主的自治组织，由全体业主组成，这是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。（2）业主委员会是业主大会的执行机构，对业主大会的决定履行管理的职责。业主委员会由业主大会选举产生，房地产开发商成立的业主委员会由于没有经过业主大会的选举，因此不是合法的机构，我们作为小区内的业主有权将他们换掉。
有这样一个案例：2003年6月，张某搬进了在某小区新买的住宅。住进去没有多久，张某就发现小区草坪被破坏了几十处，而且小区内经常停电、停水，煤气至今没有开通，暖气也只是个摆设。张某和许多业主认为小区的物业不合格，从2004年5月起，张某就拒绝交纳物业费，因而张某和许多业主都被小区内的物业公司告上了法庭。张某等人就在法庭审理过程中向小区内的所有业主发放了1000多份调查问卷，结果大多数业主对物业的服务不满意，并且有2/3的业主认为，现在的业主委员会不是选举产生的，要求重新选举业主委员会，然后换掉物业公司。因此，张某等人就组织召开了小区内全体业主参加的大会，选举了新的业主委员会，并重新招聘了新的物业公司。
在上面的案例中还涉及到一个问题，就是业主大会有权选任和解聘物业公司或其他管理人员。我们作为小区内的业主可以自己管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务公司或者其他管理人管理。对房地产开发商聘请的物业公司或者其他管理人，业主有权依法更换。现在有很多小区内的物业管理人员摆不正自己的位置，认为自己才是小区的主人，是管理者，我们全体业主都必须听从他们的指令，他们随意地给我们断水、断电，似乎自己可以凌驾于我们之上，这是完全错误的。根据
物权法第
82条的规定，物业公司或其他管理人都是根据我们业主的委托来进行管理的，我们才是小区的真正主人，他们和我们之间的关系就是委托和被委托，监督和被监督的关系，他们必须接受我们的监督，如果干的不好的话，我们完全有权利将他们换掉。现在随着法律意识的增强，有很多小区都依法更换了原物业公司，聘请了新的物业公司，但老物业公司并不甘心退出，他们要么赖在原地不走，要么就是搞些破坏，给新物业公司留下一个烂摊子。在上海有这样一个案子，2003年10月，创世纪花园经过2/3业主同意之后，采取公开招标方式招聘了新的物业管理公司，新物业公司与老物业公司签订了协议，约定在2003年11月底完成交接，但直到2004年的2月份，老物业公司不但没有按期彻底退出，而且小区内的部分电线被挑断，灯泡被卸掉，一些花盘失踪，防盗安全门的IC卡被带走，电梯和监控室内的报警电话线路短路，保安系统处于瘫痪状态。像这种落选的物业公司临走时采取非理智的破坏措施的，不仅在上海，全国各地都有不少。当然，他们进行了破坏应当负侵权责任，这是不言自明的。
（五）小区内的维修资金、费用分摊及收益分配
物权法第
79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”我们在买商品房的时候都交纳了数额不低的维修资金，我在买房子的时候就缴纳了5000多元的维修资金。这部分钱据说是用于楼房公共设施的维修，但我们从来就没有见过他们进行维修。我见过这样一个案子：业主杨某、齐某等72人先后购买了甲房地产开发公司开发的商品房，按照约定每户业主每套房屋要缴纳维修基金3000元到5000元不等，该基金须专用于电梯的维修。协议签订后，杨某、齐某等业主按约定交纳了上述款项，但甲房地产开发公司收取上述维修基金后，并没有将该款项交给当地的房产行政管理部门代管，而是自行管理和使用，并且从未公布维修基金的使用情况，引起业主的强烈不满。后来杨某、齐某所在的物业小区另行选聘了物业公司，在进行交接时甲房地产开发公司张贴汇总表，声称电梯维修基金已经全部使用完毕。在这个案子当中，甲房地产开发公司的做法是完全错误的，因为建筑物的维修基金是属于业主共有的，房地产开发公司没有权利自行决定其使用情况，并且维修资金的筹集、使用情况应当公布。
