物业服务经营者滥用自然垄断地位的行为，集中在物业服务收费行为之中。物业服务收费行为之成为物业服务市场的重心，缘于物业服务者独占地位之无虞。产业组织理论和反垄断法的理论表明，经营者欲滥用其独占的市场支配地位，无外乎两种可能：不是以阻碍潜在经营者的进入为直接目的，就是以牟取超额利益为直接目的。在小区物业服务的“公共物品”属性造就了物业服务者的自然垄断地位后，物业服务经营者并不担心其他经营者进入小区通过提供同类服务瓜分市场份额和利润。其所谋求的无外乎在不被其他物业服务者所取代的前提下实现利润的最大化。笔者归纳的物业服务者滥用自然垄断地位的三大类行为，有的就是物业收费行为，有的与物业收费行为有密切关系。例如： （1） 包括超高收取物业费的行为、捆绑收取物业费的行为和其他强制交易行为在内的剥削性滥用行为，都是物业服务收费行为； （2） 内部交叉补贴，实质上是为收取更多的物业服务费提供基础的； （3）“劫持”业主大会或业主委员会，其主要意图和效果仍在于努力使物业收费依据、标准、方式合法化、便利化。如此这般，也就不难理解物业费纠纷成为物业服务市场纠纷的主要类型了。以物业收费行为的规制为重心，有必要针对物业服务经营者的滥用行为重点完善下列制度：
一是进一步细化物业服务项目、服务质量标准和要求，将物业基本服务项目和基本要求的下限法定化。在《条例》颁布后，虽然建设部等有关主管部门陆续制定了一些规章，但这些规章仍然承袭了《条例》失之宽泛的弊端。作为私法中重要法律的《
中华人民共和国合同法》尚且明确、具体地规定了合同的主要条款，作为公法的市场规制法律、法规和规章，在这些涉及业主、物业服务经营者基本权利的重要问题上，过多地使用“可以”之类的意定条款，将大量的领域留给业主与物业服务经营者自行博弈。居于自然垄断地位的经营者怎么可能弃其自然垄断地位不用而在博弈中失去牟取超额利益的机会呢？ 物业基本服务，是物业服务者可以提供、有必要提供的并且是维系小区存在最必需的“公共物品”，通称为“四保一综合”，即保洁（小区公共保洁） 、保安（小区公共安全秩序保障） 、保修（物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护） 、保绿（小区公共区域的绿化养护） 和最基本的综合性服务。有必要将这些基本项目明确条款化，能量化的尽量量化。并且，物业服务经营者与业主约定服务项目时，不得少于法定的基本项目，其服务标准不得低于法定的基本要求。
二是细化、量化物业服务收费项目、标准，将收费项目、标准的上限法定化。无论是包干制还是酬金制，其费用的数额构成都无外乎“四保一综合”的成本、人员费用和利润三个部分。需要完善的是，省级物价、建设主管部门应当细化各项费用的计算项目、分摊公式，并定期以政府指导价或者政府定价的方式（每两年不少于一次） 公布完成法定物业服务项目、标准的最多收费项目和最高收费标准。市级政府有必要根据本地物业服务市场规制的需要、物价、居民收入指数，制定出分等级的物业服务收费的政府指导价体系。无论政府定价还是政府指导价，都不应当以下限价格的方式规定。[xxv]
三是在物业收费的模式上明确以酬金制为原则、以包干制为例外。大量的物业服务纠纷表明，包干制纵容了物业服务经营者滥用其自然垄断地位，为物业服务经营者的剥削性滥用行为提供了空间。目前，大多数小区实行的是包干制。有必要将现行的以包干制为原则修改为以酬金制为原则。为防范开发商、物业服务经营者瞒天过海，有必要提高采行包干制的门槛，如可以明确规定，要将酬金制变为包干制的，须经小区全体业主2/ 3 以上投票权赞成方可变更。前期物业服务时期，业主购买物业与开发商订立购房合同时，其物业服务收费方式应当法定为酬金制，不列其他选项。
四是强制信息披露。物业服务经营者之所以能够滥用其自然垄断地位，与其享有业主不可比拟的信息优势是分不开的。即使采行酬金制，业主和业主委员会获得了对支出、费用的实时监控权，在信息偏在的情况下，其效果也是有限的。有必要设定物业服务经营者信息披露的法定义务，明确规定应当披露信息的范围、项目、周期、方式，同时设定物业服务经营者接受并回答业主和业主委员会质询的义务。
五是实施举证责任倒置制度。在物业费案件中，物业服务经营者告业主的案件占大多数。每当对簿公堂时，业主和业主委员会常常无法有效举证。这与业主和业主委员会的信息劣势密切相关。如果将举证责任倒置，即业主认为物业服务经营者的物业服务不符合约定的项目、标准的要求，并以拒交物业服务费抗辩时，物业服务经营者负证明其所提供的物业服务符合约定项目、标准的责任。这样不仅可以有效地限制物业服务经营者对其自然垄断地位的滥用，还可以促进强制信息披露制度的实施。
