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3. 其他强制交易行为
强制交易是指具有市场支配地位的经营者，以胁迫方法强制他人与自己交易的行为。超高定价、捆绑收费等都有强制交易的因素。物业服务者滥用行为中的强制交易还有其他表现。
在前期物业服务中，开发商及其指定的物业公司拟订格式合同条款，将一系列不公平的条款强加于业主。[xix]即使成立了业主大会和业主委员会，物业服务合同也难以表达业主的意思。当一些业主发现物业服务质量与合同严重不符时，其直接有效的抗辩手段主要是拒交物业费。[xx] 物业服务者对这些业主，除了断水、断电等利用“瓶颈”垄断优势“处罚”外，还会将其告上法庭，申请法院强制执行。这些因素综合起来，使得物业费案件占物业服务纠纷案件的大多数，有的地方甚至超过90 %。[xxi]
当物业服务者通过其掌握的“瓶颈”设施强制交易时，业主特别是少数业主在交易上的弱势地位就更显著了。例如，有的物业服务者为了牟取更多的利益，将小区公共健身场所改造为经营性停车场，缩小免费停车场的面积，并以维护小区交通秩序为由向“违章”停车业主收取高额罚款，迫使业主将车停在经营性停车场。[xxii]在小区这个空间内的相关市场中，独占地位为其强制交易提供了保障。通过“瓶颈”设施强制交易，还表现在通过与一些公用企业利润分成，限制其他同类公用企业的服务进入小区，限制以至剥夺业主的交易选择权。例如，提供电脑网络服务的服务商很多，服务类型和方式也很多，但大多数小区都不太可能自由地选择最适合自己的服务商及其服务。
（二） 物业服务者的内部交叉补贴行为
无论是否存在内部交叉补贴，物业服务者“揩奶油”现象都不可避免，并且极其常见。一般而言，物业水、电、气、热等公用设施的日常运行、维护、保养的利润较之其他项目高。当一个小区内只有一个物业服务者时，该物业服务者往往通过内部的交叉补贴维持其他项目的较低利润率，从而使总利润率维持在较低的水平；或者以利润较低项目的应然定价为基础，在利润较高的项目上获取更高的高利润率。如果小区间物业服务经营者竞争激烈，或者业主与物业服务者博弈得法，可能实际情况会是前者，但实践中常常是后者。当业主不满意现有服务而通过业主大会变更物业公司时，原公司便可能以不交资料、强占等手段，只退出其他领域的服务，维持其在高利润项目中的经营权。这就不难理解，当多家物业服务公司并存于一个小区时，往往经营水、电、气、热等基础设施运营、维护项目的是单独的一家，而且总是先前拒绝退出的一家。[xxiii]这样，当一个小区内不同类的服务分别由不同的物业公司经营而无法实现内部交叉补贴时，假设其他因素不变，即使实行成本加合理利润的核算方式，业主们实际支付的费用显然会高于由一个物业服务者承担小区内全部服务项目经营的费用。也就是说，当自然垄断的范围效益无法实现时，必然导致业主利益受到损害。
（三）“劫持”业主大会和业主委员会
居于自然垄断地位、超大规模的经营者常有“劫持国家”（ state capt ure） 的现象。[xxiv]在小区内居于自然垄断地位的物业服务者，虽然其规模小，但也有类似的行为：通过“劫持”（capture） 业主大会或业主委员会获取较高的定价。当物业维护、管理中的信息严重不对称，尤其是小区物业存在自然垄断时，物业服务者便与作为交易相对方的业主利益越来越难以调和。当业主们与物业服务者的纠纷越来越多，协调的成本难以承受时，物业服务者会主动地要求业主成立一个组织来集中大家的意思表示，由该组织代表业主与物业服务者协调。
然而，即使成立了业主大会及其业主委员会，仍然不能改变物业服务者的自然垄断地位，仍然难以剥夺其信息优势、专业优势。物业服务者会利用这些优势胁迫业主大会或业主委员会接受其价格条款，获得超额利益。胁迫的方式，可以是积极的方式，如要求与业主大会或业主委员会测算成本和收费定价方案，在测算过程中塞进自己的私货；也可能是消极的方式，即在所提的收费方案没有得到业主大会或业主委员会同意的情况下，在实收物业费中先提取自己原预期的利润，剩余的作为提供服务的成本，其结果必然是以降低服务质量为代价，然后将物业服务不能令业主满意的责任归咎于业主大会或业主委员会。
物业服务者滥用自然垄断地位的行为，直接的目的（也是其根本的目的） 在于牟取超额垄断利益，其危害性是显而易见的：
一是侵害了业主的利益。追求利益最大化本是所有经营者无可厚非的行为，问题在于其行为的正当性、合法性如何。物业服务者的上述行为是通过不正当地利用了由提供小区公共服务这一“公共物品”所带来的自然垄断地位，并且通过各种形式的超高定价、捆绑销售、强制交易限制业主的公平交易权、自由选择权进行的，损害了业主利益。
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