从现行法规规定来看，物业服务者与业主之间所订立的物业服务合同的标的是物业公共服务行为，即“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”[v]的行为。这为物业服务仅指面对小区业主的公共服务提供了法律依据。
由此可以认为，物业服务是由物业服务者提供的，以对业主的房屋及配套设施设备和相关场地进行看护、维修、保养以及维护相关区域内的环境卫生和一般秩序等公共服务为内容的服务。由于商业性住宅类物业的业主更多、矛盾更集中、社会更关注、问题更典型，为集中论题，本文的讨论以商业性住宅类物业公共服务市场为参照系。由于商业性住宅类物业与其他物业的共通性，本文的讨论和观点对商业性较弱的经济适用房、安居（安康工程） 小区，对非住宅类多业主小区，也有一定的参考意义。
二、小区物业服务的“公共物品”属性
从经济学视角来看，小区物业服务具有比较显著的“公共物品”属性。何为“公共物品”（public goods） ？ 提出者萨缪尔森和其后的布坎南、奥尔森、马莫洛等人从不同的角度进行了研究。如果从物品的技术特征角度来理解“， 公共物品”是指那些在效用上具有不可分割性或效用的相互依赖性、[vi]在消费上具有非竞争性和非排他性的物品，[vii]因其具有集团消费的特征，所以也被称为“集体消费品”（collective consumption goods） 和“俱乐部物品”（club goods） 。[viii]如果从提供方式的角度来理解，“公共物品”采用集体提供或政府提供的方式。[ix]下面针对小区物业服务的个性要素分别展开分析其“公共物品”属性。
（一） 小区公共服务归属于特定的集体
小区物业服务的各种标的，如公共保卫、绿化、公共区域保洁以及房屋、建筑物共同部位及附属设施设备、公用场地等的运行、维护或修缮等，是共享该公共区域、设施的小区全体业主集体的需求。物业服务者提供的各种公共服务，也正是为小区集体提供并最终为小区每一位业主享有的服务。并且，这些服务只有对本小区内的全体业主才有意义，对非居于本小区的业主没有明显的外部性。因此，小区物业服务，是在本小区业主集体存续背景下的消费品，是只有作为本小区成员——业主——才享有的“俱乐部物品”。小区公共服务对小区外的成员具有排他性，但对小区内的每一位业主不具排他性。
（二） 小区公共服务在效用上的不可分割性和相互依赖性
小区物业服务者所提供的环境保洁、治安保卫和小区绿化等公共服务，对小区内所有业主都是具有效用的，而且这些效用还不可能或者很难被物理地分解到每一位业主身上。物业服务者所提供的对房屋和建筑物的维护和修缮、物业附属公用设施设备（消防设备） 的使用，也因其物理上的连通性而对整个小区的每个业主都具有效用。不仅其设施和服务不能从物理上进行分割，而且诸多服务及其效用还不易精确、合理地量化、细化到每一位业主身上。每一位业主对这些设施和服务的消费，都会对其他业主的消费产生外部性。小区公用部位的存在，是小区公共服务的“公共物品”属性的物理前提之一。
（三） 小区公共服务在消费上的非竞争性
非竞争性是公共物品与私人物品最重要的区别之一。小区内的个别服务，如物业服务者为业主提供的室内保洁服务、室内装修服务等，业主们对该商品和服务的消费总量等于各个消费之和，因此是私人物品（private goods） 。但是，像物业服务者所提供的小区治安、绿化、公共清洁服务等，每位业主对该类服务的消费不会减少任何其他业主的消费。例如，一位业主享受了小区绿化带来的美感，并不因此减少其他业主欣赏小区绿化时所带来的美感；小区内良好的公共秩序，对每一位业主都是同样有益的，且不存在非此即彼或此消彼长的关系。这就使得小区的公共服务在一定的规模、范围内边际成本为零。公共服务的这种非竞争性，带来了小区服务总成本的集约性，并奠定了小区物业服务的规模经济和范围经济优势。消费上的非竞争性，也为有的业主“搭便车”行为提供了条件。
（四） 小区公共服务在小区内具有非排他性
消费上的非竞争性，还带来了受益上的非排他性。非排他性，是指从技术上不可能或者必须花费巨大的成本将拒绝付费的人排除在公共物品的受益人之外。假设小区内某一业主拒交物业费，根据
合同法的一般原理，该业主应当无权享受物业服务者所提供的任何服务。但实际上，物业服务者不仅在技术上不太可能将该业主排除在享受小区绿化、治安和公共保洁所带来的益处者之外，而且在法律上进行排除就更为困难。[x]
