三、中国房屋登记存在的不足及完善建议
应该改变“两制分开，两证分开”的管理体制，建立房地一体的登记体制。房地产权登记实行土地权属登记和房屋权属登记分别由县级以上的土地管理部门和房屋管理部门管理的制度，例如《
城市房地产管理法》的规定，预售合同必须向房产管理部门与土地管理部门两个机关分别登记备案。这种房地分管的登记制度不符合房地一体的法律理念，使行政机关多头执法，增加了市场交易主体交易的成本、拖延了时间，不符合市场经济要求的安全与效率价值目标，也容易导致各登记机关之间行政职能的交叉与摩擦。所以应当改变目前的房地分管的登记备案体制，建立房地合一的登记备案体制。房地产是一个完整的商品，房地产业是一个完整的产业，房地产管理机构的设置和管理职能的划分上应是统一机构、统一登记，不应将房产和地产分开管理，而应由统一的行政主管部门管理，颁发统一的房地产权属证书。[6] 在国际上， 不动产登记机关， 在德国为属于地方法院的土地登记局； 在日本为司法行政机关法务局， 地方法务局及其派出所； 在瑞士， 大多为各州的地方法院。这种作法，是以不动产物权登记直接决定当事人的权利义务关系， 故登记应建立与司法系统的直接联系为前提的维护在不动产登记上的司法的统一性， 同时也因为不动产在自然上的紧密联系性， 国家法律均规定在一国之内或一个统一司法区域内实行不动产统一登记的制度， 即不论是土地房屋还是其他不动产， 也不论是何种不动产物权， 均实行统一的登记机关。国家土地管理局1995年2月颁布的《关于
贯彻＜城市房地产管理法＞做好土地登记工作的通知》就已经规定：土地管理部门与房产管理部门，必须严格执行《
城市房地产管理法》第
六十条的规定，分别进行登记发证。有条件的地方，可以采取联合办公等形式搞好登记衔接。
房地产权属登记的内部分类不够明确科学，应该通过司法解释统一认识或制定统一《不动产登记法》。比如房产分割的登记问题，房产分割及共有房产的共有人之间对房产进行分割，
建设部《城市房屋权属登记管理办法》第
十七条规定：“因房屋买卖&；#8943；&；#8943；分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当&；#8943；&；#8943；申请转移登记”，明确将房产的分割列入了转移登记的范围。因而，房产分割所进行的登记应属于转移登记。但由于这种转移的特殊性，国内也有一些城市在地方立法中将房产分割列入变更登记的。主要是因为根据变更登记，当事人可以免除契税的负担。这样的问题应通过立法明确，统一登记制度。
