浅析房屋登记若干法律问题
戚兴法
【全文】
一，房屋登记制度概述
(一)房屋登记的内涵
现代民法确立了公示公信原则，将物权设立、变更、消灭的事实通过登记等可以从外部察知的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动情况。公信原则是在近代公示原则的基础上确立起来的，即使公示的物利状态与真实的权利状态不一样，法律也应该保护依此公示的内容作为的善意第三人，法律仍承认其具有与真实物权存在相同的法律效果，公示公信原则的最明确的具体体现就是民法确定的善意取得制度。房屋登记的重要功能之一就是保护交易安全和维护交易秩序，交易就是物权转移，为了确保转移正常进行，防止交易中的欺诈行为，就必须使交易双方充分了解交易客体的权属状况，包括权利人是否享有物权，物权有无抵押、异议等负担或权利瑕疵状况，有无查封等禁止流转情形。只有在了解这些情况的基础上，才能确保交易完成；如果不充分了解这些信息，不仅使交易成本增加，而且会给交易欺诈行为提供机会，扰乱交易秩序。
房屋登记，指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依此确认房屋产权关系的行为。[1] 根据目前的法律此定义不够准确，将于2007年10月1日起施行的《
中华人民共和国物权法》（以下简称
《物权法》）并未规定典权，这主要是由于典权制度主要为融资目的而设而当前融资方式多元已能够满足市场主体的需求，现实中此制度适用也不普遍，不规定典权也有防止主体以出典之名行转让财产之实逃避税费缴纳的现象。笔者认为房屋登记指房屋行政主管机关根据当事人的申请或依职权将有关不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。房屋登记有以下特征：
一、房屋登记的对象为房屋。《
中华人民共和国城市房地产管理法》第
二条
第二款的规定“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”，而且房屋指的是城镇国有土地上的房屋，农村的房屋不在本文探讨的范围。
二、房屋登记的机关是县级以上人民政府房产行政管理部门，
建设部关于转发国务院法制办公室“对建设部《关于请求解释＜城市房地产管理法＞中房产管理部门的函》的复函”的通知（建法(2000)68号）明确规定：房产行政管理部门不得委托不具备房屋权属登记发证主体资格的单位发证。各级政府内设的机关事务管理机构、大型企事业单位内设的房产管理机构等非房产行政管理部门不得自行核发房屋权属证书，也不得要求房产行政管理部门委托其发放房屋权属证书。已经自行发证或委托发证的，其所发证书无效。房产行政管理部门不得以此作为产权依据办理房屋转让、抵押、出租等有关手续。
