四、小强赠与行为的效力：无效抑或可撤销
本案另一争议焦点是小强赠与房屋行为的效力。判断小强赠与行为是否有效，关键是看其对该房屋是否具有处分权。
众所周知，房屋属不动产范畴。现代各国、各地区，关于依法律行为的不动产物权变动有登记要件主义和登记对抗主义两种不同的立法例。前者以登记为物权变动的生效要件，认为依法律行为的不动产物权变动经依法登记才能生效，非经登记不生效力。后者则以登记为对抗要件，认为不动产物权变动经当事人达成合意后即发生效力，但非经登记不得对抗第三人。
最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第
9条规定：“依照
合同法第
44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”根据上述司法解释的规定，我国亦承认登记为不动产物权变动的生效要件，非经登记不发生物权变动的效力。[9]本案中，小强所购买的房屋并没有办理房产登记，房屋所有权尚未发生转移。也就是说小强在进行赠与行为时，其还没有从法律意义上取得房屋的所有权。既然小强对讼争房屋还没有取得所有权，那么其赠与行为就属于无权处分。
我国《
合同法》第
51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，房屋经销商已经将房屋交付买受人小强，小强已实际占有了该房屋，只是尚未办理登记过户手续。因此，判断其赠与行为是否有效，要看其在订立合同后是否取得房屋的处分权，即看其是否办理了房屋登记手续，从法律意义上取得房屋的所有权。如果小强办理了房屋登记手续，便可以消除无权处分的状态，取得了完全的权利，其赠与行为就是合法有效的。如果小强在事后不能办理房屋登记手续，取得房屋的所有权，则其赠与行为将被视为无效。
当然，即使小强所购房屋已经办理了登记手续，只要其还没有最终将房屋变更登记在小芳名下，该赠与房屋的所有权就还没有发生转移。《
合同法》第
186条规定：“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。”上述规定赋予赠与人任意撤销权，即赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，其目的就是为了使赠与人不致因一时情绪冲动，思虑欠周，贸然应允将不动产等价值贵重之物品无偿给予他人，即受法律上的约束，致遭受财产上的不利益。[10]赠与人的任意撤销权有时间限制，即只能在赠与财产的权利转移之前进行撤销。对于不动产等所有权变更需办理登记的赠与物，在办理登记之前，由于并未发生物权变动的效力，财产所有权并未转移，即使已经交付也可以撤销，但是如果已经进行了不动产登记，则不论其实际交付与否，均不得撤销。本案中，因小强尚未将房屋变更登记在小芳名下，其赠与合同又显然不属于不得撤销的范围，因此，如果小强不愿意履行赠与合同，其可以根据《
合同法》的上述规定，依法撤销赠与合同。一旦撤销，小芳便不能再对小强的房屋主张权利。
