登记机关的职责是指登记机关在进行不动产登记时依法享有的职权与应履行的义务。关于不动产登记机构的职责，不同国家或地区的立法有不同的规定。德国法律规定不动产登记机关除有审查当事人的申请材料是否齐备的权利之外，对当事人申请登记的内容只有消极的登记义务。登记机关既没有权利也没有义务对当事人申请登记的涉及实质权利义务的内容进行调查，也无权对当事人的财产法律关系进行变更。我国台湾地区的
土地登记规则也只规定了登记机关审查当事人的申请材料的职能。日本不动产登记法规定，登记官在有土地或者建筑物标识登记的申请时，或依职权进行其登记时，如有必要，可以调查土地或建筑物标识事项。[29]
我国物权立法过程中，关于登记机构职责的争论主要集中在登记机关在登记过程中应当承担形式审查还是实质审查义务的问题上。所谓形式审查就是指登记机关仅仅对当事人所提交的材料进行审查，如果材料本身没有瑕疵，符合登记的形式要件，就可以依据材料内容进行登记。所谓实质审查，是指登记机关不仅应当负责审查申请材料是否真实，甚至在特殊情况下对法律关系的真伪也要进行审查。赞成登记机关进行实质审查的理由如下：第一，登记赋予当事人以极强的信赖利益，如果登记机关不进行实质审查，将会产生很多的错误，而这对于登记的公信力将会产生极大威胁。第二，我国在登记中没有实行公证机关实质审查的前置程序，让登记机关进行形式审查，不能很好地防止登记的错误。而赞同形式审查的人则认为，从可行性上考察，登记机关根本无法对所有不动产物权变动的申请进行实质审查，要求登记机关承担实质审查义务，与登记法理相违背，也必定在很大程度上增加登记成本。同时登记机关实质上必须承担严格责任，就登记过程中所发生的一切错误承担责任，这是登记机关没有能力做到的。
我国物权法既没有去试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更没有去回答
物权法要求不动产登记机构去进行实质审查还是形式审查，而是在听取各方面意见的基础上，针对我国不动产登记的实际情况，对不动产机关应当履行的职责作出原则性规定。该法第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问当事人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”
物权法之所以要如此规定，目的是使登记机构在各自的职权范围内，充分地履行职责，尽可能地保证如实、准确、及时地登记不动产物权有关事项，避免登记错误。[30]
具体来说，
物权法要求我国的登记机构在进行不动产登记时应当履行下列职责：
1.查验申请人提供的必要材料。申请人提出登记申请是不动产登记的起始环节和必经步骤，但申请应采书面形式，并根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。登记机关在受理当事人的申请后，应当对上述必要材料进行查验，但查验仅指对申请登记的材料进行检查验收，并不要求登记机关作出准确无误的判断，也就是说登记机关在进行审查时，采取了一种以形式审查为主，实质审查为辅的模式。[31]此处所说的形式审查并不是登记机关可以随意依据申请人提供的材料即作出登记决定；相反，登记机关必须负合理谨慎的注意义务，即必须对申请人提供的材料加以审核，只有在满足书面材料无瑕疵的情况下才可以作出登记决定。如果当事人提交的材料有瑕疵，如提供伪造的房产证或产权证明，登记机关有权拒绝登记。当然，登记机关在履行该职责时，并不需要查验申请人提供的所有材料，只需对其中的权属证明、不动产界址、面积等必要材料进行查验即可。
2.询问申请人有关登记事项。即指就与登记事项有关的问题向申请人进行询问。目的是为了调查有关不动产权属、自然状况等情况，尽可能地保证准确、及时地登记不动产物权变动事项，避免登记错误。例如，询问申请人不动产权利的来源、有没有共有人等情况。只要是与登记事项有关的问题，登记机关都有权询问。询问既是一种权力，也是一种义务。作为一种权力，登记机关在进行询问时，申请人应该如实回答；作为一种义务，如果不询问而发生了错误的登记，就是没有尽到责任。当然，这里的被询问人仅限于登记申请人，对于第三人，登记机关则没有必要进行询问。
3.如实、及时进行登记。这是对登记的准确性及登记效率提出的要求。登记机关应当及时准确地进行登记。如实是指正确性，登记机关必须客观地、实事求是地登记不动产物权事项，不能弄虚作假，如将原本属于甲的不动产物权登记为乙所有，将本不存在的事项登记为已存在的权利等等，目的是为了保证登记的准确性，使登记的权利状态与真实的权利状态尽可能地保持一致。及时是指登记的迅速性，用尽可能短的时间完成登记事项，提高登记效率，不能故意拖延登记，损害当事人的合法权益。如果登记机关在接到当事人的申请材料后，不如实、及时地查验有关事项，并在登记簿上记载有关不动产物权状况，就是没有尽到合理谨慎的义务，对于因此导致的登记错误而给当事人造成的损失，当事人有权要求登记机关赔偿。
4.法律法规规定的其他职责。这是一个兜底性条款，有待于将来其他相应法律法规予以细化，以免遗漏登记机关的职责，促使登记机关更好地履行法定职责，为当事人提供优质、高效的服务。
当然，登记机关并非被动地履行职责，在其认为申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明时，可以要求申请人补充材料，必要时还可以到不动产所在地进行实地查看，以保证尽可能使登记事项能够反映不动产的真实权属状况，最大限度地减少不实登记，以发挥登记的公示作用，维护交易安全。
为保证登记机关更好地履行登记职责，
物权法在规定登记机构应当履行的职责的基础上，又对其禁止从事的行为作出明确规定。
物权法第
13条规定：“登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。”这主要是针对登记实践中有些地方的不动产登记机关履行职责时态度不端正，管理不严格，以评估、年检等名目收取高额的费用，为单位和个人谋取私利等具体问题而制定的。该条作出上述规定，对这些行为予以明确禁止。在明确列举“要求对不动产进行评估”和“以年检等名义进行重复登记”这两项群众反映较多的问题的同时，为防止登记机构改头换面，钻法律的空子，也为了给当事人在权益受到侵害时提供法律武器，又在具体列举的基础上，规定了一项兜底条款，即登记机关亦不得从事超出职责范围的其他行为。
（二）登记机关的法律责任
1.登记机关法律责任概述。登记机关的法律责任，是指登记机关因登记错误给当事人造成损失而依法应当承担的民事赔偿责任。如前所述，不动产登记具有权利正确性推定效力，任何信赖登记而与登记权利人进行不动产交易的善意第三人，只要其依法进行了登记，就能确定地发生不动产物权变动。如果登记机关登记错误，就会对当事人造成极大的损害，并损及正当的权利交易秩序。然而，由于主、客观因素的影响，由特定人所主导和操作的不动产登记行为，其错误总是难免的。因此，各国和地区的法律大都规定，登记机关工作人员因登记行为导致登记不当，致使权利人受到损失的，登记机关应当给予赔偿。例如，根据德国的《土地登记条例》等法律的规定，由于登记机构的原因发生登记错误，可以根据民法典中关于违反职务义务的责任的规定，由受到损害的权利人请求登记机构赔偿。赔偿范围适用民法损害赔偿法的规定，包括可得利益。赔偿只限于金钱，不适用恢复原状。赔偿金来源于国家财政。根据我国台湾地区“土地法”的规定，因登记错误遗漏或虚伪致受损害者，由该地政机关负损害赔偿责任。但该地政机关证明其原因应归责于受害人时，不在此限。可见，由登记机关对错误登记给权利人造成的损害负赔偿责任，是登记机关法律责任的主要形式和一般原则。
我国物权立法过程中，学者们提出我国应当确立完备的不动产登记机关责任赔偿制度，以增强登记机关及其工作人员的责任心，使当事人的合法权益免受不当损害。我国立法机关采纳学者建议，并借鉴了其他国家的经验，规定了登记机构的损害赔偿责任。
物权法第
21条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”从而在民事基本法中对不动产登记机关登记错误的赔偿责任作出原则性规定。该规定对于完善我国不动产登记制度，促使登记机关依法履行登记职责，减少登记错误，最大限度地保护当事人的合法权益及交易安全都具有重大意义。
