根据
物权法的规定，异议登记应具备如下要件：（1）不动产登记事项被认为错误。登记错误是指不动产登记簿记载的权利状态和事实权利不一致。登记错误既可能因当事人原因造成，也可能因登记机关的过错而发生。不管是何种原因，只要权利人或者利害关系人依自己的见解认为登记错误时即可提出异议登记，并不需要已有确切的证据证明登记确实有误。（2）登记权利人不同意更正或登记机关不予更正。登记事项错误并不必然导致异议登记，因为此时权利人、利害关系人可以申请更正登记，来消除登记权利与真正权利不一致的状态。如果登记权利人书面同意更正，或者在有确切证据证明登记错误的情况下登记机关予以更正的，均无需提起异议登记。只有在登记权利人不同意更正或者登记机关不予更正时，才有提起异议登记的必要。（3）须权利人或利害关系人向不动产登记机关申请。异议登记是为保护事实上的权利人或者真正权利人的利益而设的，因此只有权利人和利害关系人才有权申请异议登记。异议登记的申请人具体包括事实上享有不动产物权而未在登记簿上记载或者在登记簿上错误记载的人，以及因登记错误而使其应有权利受到侵害的利害关系人。如果不是真正权利人或与登记权利无关的人，即使登记错误也无权提起异议登记。
异议登记并非不动产物权变动的登记，而只是一种对登记事项存在异议而将异议记载于登记簿的制度。但是该制度具有阻却登记公信力的作用，其效力主要有如下几项：（1）权利保全效力。不动产登记具有公信力，但登记记载也有错误的时候。假如发生登记错误，第三人在不知情的情况下，与登记簿记载的权利人进行了不动产交易并办理了物权登记，根据不动产登记的权利正确性推定效力，其取得的物权也应受法律保护。这样真正权利人的物权就会被剥夺。有鉴于此，真正权利人在发现登记错误时可以申请异议登记，由登记机关将其异议记入登记簿，这样，登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力。登记权利人如果处分该权利，则在异议登记所保全权利的范围内其处分无效，第三人不得援引登记的公信力而取得被移转的物权，只能要求不法转让人赔偿其损失或自行承担风险。（2）风险警示效力。异议登记的存在，使意欲进行不动产交易的第三人了解到，登记物权可能存在瑕疵，与登记簿上记载的权利人进行交易要冒很大风险，从而使第三人谨慎行事，避免因登记错误受到损害。这样，异议登记就起到对第三人的警示作用。如果第三人甘愿冒险，则当其所取得的权利因异议正确而被剥夺时，无权要求登记机关赔偿。
异议登记虽然可以对真正权利人提供保护，但它同时也给不动产物权交易造成了一种不稳定状态，如果任由此种状态长期存续，同样会危及交易安全。因此，通过异议登记而进行的保护应当是临时性的。为使不动产物权的不稳定状态早日恢复正常，法律有必要对异议登记的有效期间作出限制，以促使异议登记的申请人积极行使权利，使登记权利人的利益和正常交易秩序不致受到严重影响。因此法律规定登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。同时，由于异议登记可以使登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，而且异议登记的申请人在提出异议登记申请时也无需充分证明其权利受到了损害，因此异议登记权利亦有被他人滥用的可能，从而给登记权利人的利益造成损害。为防止申请人滥用异议登记制度，法律在赋予异议登记申请人权利的同时，亦明确规定，如果异议不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
（三）预告登记
预告登记是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记。不动产预告登记最早为德国中世纪民法所创，《德国民法典》加以继承，并为瑞士、日本民法和我国台湾地区“民法”所继受。我国物权法亦规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此可见，预告登记所登记的，并非现实的不动产物权，而是关于未来发生不动产物权变动的请求权，是一种期待权。预告登记的目的就在于保护关于未来发生不动产物权变动的请求权，以维护不动产交易秩序。通过预告登记，使当事人之间关于不动产物权变动的债权请求权，因为预告登记而公示于众，使该债权请求权具有了对抗第三人的效力，即一定的物权效力，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，如果未经预告登记权利人同意，不发生物权效力，从而确保将来只发生该债权请求权所期待的法律结果。
因预告登记要发生物权的排他效力，故根据物权公示原则，预告登记必须具备如下要件：（1）经预告登记的不动产物权变动的事项，须是可以本登记的事项。预告登记是为本登记作准备的，它只是一种请求权的保全，本身不具有独立的效力，只有在进行本登记后，才能发生当事人所期待的物权效果。因此，一般说来，不可以本登记的事项，也不可以为预告登记，即使已作预告登记，因该事项不可以本登记，预告登记也将毫无意义。（2）须不动产权利人同意或有法院的假处分命令。 [28]所谓同意，是指预告登记义务人作出的同意为预告登记的单方意思表示。该意思表示须向不动产登记机关作出。该意思表示是正常情况下的构成要件。如果在登记名义人拒绝同意时，请求权人根据法院的假处分命令，可向不动产登记机关申请预告登记。依《德国民法典》、《日本不动产登记法》的规定，申请预告登记假处分时，申请人仅须证明其在实体法上有请求权即可，无须证明该请求权的行使有受到侵害的可能性。具备上述要件后，请求权人即可享有预告登记申请权，由其进行登记申请。义务人则负有协助权利人办理预告登记的义务。
预告登记作成后即具有如下法律效力：（1）权利保全效力。在不动产交易中，当事人依债法规则产生了债权债务关系，权利人对债务人享有债权性质的请求权，但债权是相对权，基于债权平等性的本质和维护交易安全的需要，债权并不具有对抗第三人的效力。通过预告登记，使该债权以登记的方式记录下来并予以公示，使那些与预告登记的请求权内容相同的任何不动产处分，皆为无效，实际上是保障请求权得以实现并发生所期待的物权效果。预告登记最重要的作用就在于，将可能妨害或者损害履行所保全的请求权的处分视为违反预告登记的处分使其无效，这是一种相对无效。正是通过使违背请求权的处分无效，预告登记的权利人获得了保障。（2）顺位保全效力。指实际发生预告登记的请求权所指向的物权变动时，依预告登记的顺位记入登记。预告登记在保全请求权这一实体权利的同时，因为有登记的存在，还保全了请求权人取得权利的有利顺位，使其请求权具有排斥后序登记权利的效力，以此来实现所保护的请求权的优先地位。这样，不动产权利的顺位即依预告登记的日期加以确定，而不是根据本登记的日期确定。（3）破产保护效力。预告登记的请求权不但可以对抗不动产物权人，从而保障请求权人取得不动产物权，而且可以在不动产物权人陷入破产时，排斥其他债权人，从而实现请求权人指定的效果。这一效力，同样适用于不动产物权人死亡时，其不动产纳入遗产范围进入继承程序的情形，迫使继承人不得以继承为由要求涤除预告登记。请求权人基于预告登记破产保护的效力，可以要求破产管理人或继承人直接将指定不动产从破产财产或遗产中别除。
预告登记后，预告登记权利人应当在约定的条件成就或者期限到达时，积极地履行合同义务，同时办理移转不动产物权的本登记。因为，预告登记的只是债权人的请求权，并不能代替合同义务的履行，也不能代替不动产物权移转的登记。根据
物权法第
20条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即在预告登记权利人不积极行使请求权时，预告登记即失去法律效力，以维护各方当事人利益的平衡。
六、我国不动产登记机关的职责与法律责任
（一）登记机关的职责
