但是登记权利正确性推定效力不及于明知登记权利瑕疵而恶意取得该项权利者，即第三人明知或者应当知道不动产登记簿记载的权利人并非真正权利人而与之所为的法律行为不生效力，这是登记权利正确性推定效力的相对性。《德国民法典》第892条第1项规定：“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的人，土地登记簿中所记载的内容应视为是正确的，对其正确性提出的异议已进行登记的或者取得人明知其为不正确的除外。”我国物权法第106条规定无处分权人将不动产转让给受让人的，除法律另有规定外，受让人受让该不动产时是善意，且以合理价格转让并已登记时，受让人取得该不动产的所有权。对上述规定作反对解释，则受让人受让该不动产时不是出于善意的，不能取得不动产的所有权，即登记权利的正确性推定效力对恶意第三人并不适用。
（四）登记的公信力
登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。[24]也就是说，不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。例如，房产登记簿上，某房屋的所有权登记为甲所有，乙信赖此项登记而向甲买受该房屋，并进行了所有权移转登记。其后即使发现房屋的真正所有人为丙而非甲时，乙因信赖登记而取得的房屋权利，不受真正权利人丙的追夺，法律对其权利予以保护，此时乙取得上述房屋的所有权。登记的公信力以登记的推定力为理论前提和逻辑起点。登记的推定力推定登记记载的权利人享有该权利从而为物权交易创设新的权原起点；而公信力是推定力的运用形式，它在推定力的基础上附加善意的要件，即信赖登记，故而公信力负载着法律上的价值意义，其限定和指明了推定力保护的对象。[25]推定力和公信力的结合治愈了物权变动中的权利瑕疵，是对“无论何人皆不能将大于自己的权利让与他人”这一罗马法原则的扬弃，强化了法律适应现实生活的能力，有利于不动产交易安全的保护。[26]承认登记的公信力并非意味着法律对失去权利的真正权利人利益的漠视，一方面在登记之际，应尽量避免无权利人的登记，采取预防措施，完善登记簿与登记手续，对于缺乏有效的基础法律关系的申请予以拒绝，以保证登记恒久地反映实质的权利关系，从而避免不实登记。他方面运用事后措施，给失去权利的真正权利人以补偿，确立登记机关的赔偿责任或设立赔偿基金，从而向真正权利人提供救济。当然，法律赋予登记以公信力，旨在保护善意第三人的利益，如果第三人明知该登记错误而为民事行为则不产生法律效力，即登记物权推定正确的效力依法理不及于恶意第三人。
五、我国不动产登记的特殊类型
（一）更正登记
更正登记是指为消除因登记错误或遗漏而导致的登记与实体权利关系原始的不一致状态，对既存登记内容的一部进行订正补充而发生的登记。更正登记的目的在于为错误的登记提供救济途径，保护真正权利人的权利，维护秩序安定与交易安全。作为不动产登记瑕疵的基本救济手段，各国登记制度中均有更正登记的规定。
物权法在总结我国登记规则中更正登记经验的基础上，借鉴西方国家关于更正登记的立法经验，对不动产更正登记制度作出明确规定。
物权法第
19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”更正登记与异议登记同样是保护事实上的权利人或者真正权利人以及真正权利状态的法律措施。与异议登记不同的是，更正登记是彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，避免第三人依据不动产登记簿取得不动产登记簿上记载的物权。故更正登记是对原登记权利的涂销登记，同时也是对真正权利的初始登记。
根据
物权法的规定，更正登记应具备如下构成要件：（1）不动产登记事项记载错误。更正登记以登记手续的错误或遗漏为修正对象。登记错误是申请更正登记的前提条件，包括错误和遗漏两种情形。所谓错误是指虽然登记簿上有记载但欠缺真实，所记载的内容与不动产的真实状态不一致。而遗漏则是指应该登记的内容未予登记。无论错误或遗漏，其实质均在于欠缺真实的记载，使登记不能反映不动产的实际状态。至于该错误与遗漏是基于当事人的过错还是因登记机关的过错所致则在所不问。（2）须权利人或利害关系人申请。更正登记的目的是为了保护事实上的权利人的物权，许可真正的权利人或者利害关系人依据真正的权利状态对不动产登记簿记载的内容进行更正，因此须有权利人或者利害关系人向不动产登记机关提出申请，登记机关才能进行更正登记。这里的权利人，包括登记权利人和事实上的权利人，而利害关系人则是指与登记权利有法律上利益关系的人，如其权利因错、漏登记而受到侵害的当事人。对于非权利人或利害关系人，因登记错、漏并未损害其利益，故无权申请更正登记。（3）须登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误。更正登记是对原登记事项的订正补充，事关登记权利人的利益，只有在登记权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的情况下，登记机关才可以进行更正登记。因此，登记权利人的书面同意或者有证据证明登记确有错误，是进行更正登记必不可少的要件。
更正登记是对错误登记的更正和补充，因而具有向未来消灭登记权利的法律效力，从而保护真正权利人的利益不至因错误登记而遭受损害。不动产登记由专门的登记机关执行，由专业的登记人员具体操作，虽然有严格的操作程序，但也很难避免发生登记错误或遗漏，出现登记簿记载的权利人与真正权利人不一致或权利遗漏现象，从而使真正的权利人可能因此遭受损害。为了彻底地消除登记权利与真正权利不一致的状态，使登记权利人与真正权利人保持一致，从而维护真正权利人的利益，避免第三人基于登记的公信力取得不动产登记簿上记载的权利，造成真正权利人的损害，法律乃设置了更正登记制度，作为对错误登记的救济措施。更正登记既然仅具有向未来消灭登记权利的法律效力，因此不得对抗在更正登记之前取得权利的善意第三人。
当然，我国物权法对更正登记的制度设计上仍有不足，如未规定登记机关依职权的更正登记，这是不够全面的。“有错误就应当纠正，在登记机关自己发生登记错误时，当然应当许可登记机关自己更正。另外，考虑到因为自然原因发生的不动产变故可能有权利人不愿申请更正的情形，或者权利人及利害关系人怠于提起更正登记的申请而妨碍交易的情形，或者不动产物权因继承和事实行为等已经发生转移而取得人怠于进行变更登记的情形，以及登记机关自己发现有错误的登记（如书写错误）的情形，登记机关依职权进行更正，实属必要。”[27]因此，在未来制定不动产登记法时应对登记机关依职权的更正登记予以规定，以完善更正登记的类型，使登记机关依职权进行更正登记有法可依。
（二）异议登记
异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出异议而进行的登记。异议登记制度的目的在于阻却登记的公信力，从而保护事实上的权利人或真正权利人的利益，它是为更正登记所设置的临时保全措施。异议登记为普鲁士法所创立，后为德国、日本等国民事立法所采纳。我国物权法在借鉴国外立法经验的基础上结合我国实际，创设了异议登记制度。该法第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”我们之所以要创设异议登记制度，是因为不动产登记具有公信力，即使登记事项存在错误，对于信赖该登记而进行不动产交易并办理了登记的人而言，其取得的物权也应受到法律保护，这样真正权利人的利益就会受到损害。虽然通过法律规定的更正登记可以消除登记权利与真正权利不一致的状态，但登记错误的更正需要一个过程，在此过程中，登记权利人有可能处分不动产，从而使真正权利人的权利受到损害。为防止更正登记之前登记权利人的处分行为，有必要采取措施来保全权利。
