3.我国统一不动产登记制度的构建
2007年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了
物权法，该法设专节规定了不动产登记制度。它在总结我国不动产登记实践经验的基础上，借鉴西方国家先进立法经验，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了我国不动产登记的基本结构，为将来不动产登记法的制定，提供了整体架构和思路，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。
（1）确立了统一的不动产登记制度。
物权法明确规定建立统一的不动产登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由其他法律、行政法规另行规定。上述规定为建立有助于不动产安全与交易的登记制度，确立了科学的法律依据。
（2）明确了不动产登记的效力。
物权法规定了不动产登记为物权变动的生效要件，同时明确规定了不动产物权变动的生效时间，即自记载于不动产登记簿时发生效力。规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，为登记簿的公示公信提供了良好的基础。关于不动产物权变动与债权合同的关系问题，
物权法确立了二者的区分原则。这一制度安排，有助于明确交易中的权利归属和义务承担，为解决交易纠纷提供了法律依据。
（3）规定了不动产登记程序。
物权法确立了科学合理、方便规范的不动产登记规则。规定不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。登记采取当事人申请为主的方式，登记机构在登记时，应当履行查验、询问、登记等职责。为保证不动产登记能够公正廉明的进行，
物权法还规定了登记机构不得从事的行为，并特别强调不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取等。
（4）健全了不动产登记类型。一是规定了更正登记和异议登记制度，规定权利人、利害关系人在认为不动产登记簿记载的事项错误时，可以申请更正登记。在不动产登记簿记载的权利人不同意更正时，利害关系人可以申请异议登记。二是规定了预告登记制度。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以申请预告登记。
（5）规范了登记当事人和登记机关的赔偿责任。
物权法明确了登记错误的赔偿责任。规定当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。登记责任制度的完善，对于规范不动产登记秩序，充分实现不动产登记的价值，都有重要意义。
四、我国不动产登记的效力
所谓不动产登记的效力，指的是登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用。[19]登记在不同立法体例中对不动产物权的作用是不同的。在我国不动产登记体制下，不动产登记具有公示力、形成力、推定力和公信力四种效力。
（一）登记的公示力
所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权属于绝对权、对世权，具有排他性和优先效力，如果物权的变动不采用一定的公示方式昭示于众，则不动产物权归属不明，必将有害交易安全。我国物权法在第一章规定了物权变动的公示原则，该法第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，这一规定从原则上规定了不动产物权应当公示，公示方法为不动产登记。
不动产登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准。物权公示，最根本的作用是给物权的各种变动提供统一的、有公信力的法律基础。不动产登记的公示力，对物权人来讲，发挥着确定物权归属的作用，它使不动产物权能够按其意志发生设立、移转、变更及消灭的效力；对第三人而言，登记则使他们知悉物权归属及变动状况，帮助他们了解谁是真正的权利人，物权是否设有负担等等，为其将要发生的法律关系提供法律基础，从而维护交易秩序和交易安全。“物权公示使物上权属之状况公之于众，明确权利的归属，起着定纷止争的作用，不论对所有权还是他物权而言，都使义务人负不侵犯物权的义务。物权公示制度的权利归属宣示功能，对于保护物权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。”[20]
（二）登记的形成力
登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。即不动产物权因法律行为得丧变更时，只有经依法登记，才能发生物权变动的效果，不经登记，法律不认可该物权变动。对于实质主义登记而言，登记不仅具备针对第三人的公示对抗作用，而且同时具有决定当事人能否按其意愿设立、移转、变更与废止不动产物权的作用，故登记实际上是设立、移转与废止不动产物权的根据，也就是说登记具有形成力。在讨论不动产登记的形成力时，我们必须划清两层关系：一是关于不动产物权变动的基础关系，即不动产物权变动的原因行为的成立与生效必须按照该行为自身要件予以判断，而不能以其物权的变动是否成就来判断；二是关于不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为基础关系的成立生效就必然发生物权变动的结果。[21]我国物权法第9条第1款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这是
物权法对登记的形成力的规定。由此可见，立法者采纳的是登记要件主义立法例，即不动产物权依据法律行为发生的变动必须登记，如果不登记就不会发生当事人期待的物权变动。只有经过登记才能使物权变动既对抗第三人，又在交易当事人之间发生变动效果。
需要说明的是，不动产登记的形成力仅针对因法律行为发生的物权变动而言。对于非因法律行为而发生的不动产物权变动，例如因继承、强制执行、公用征收、法院判决等，因其是由法律直接规定的，不以登记为物权变动的生效要件。例如在不动产继承中，自被继承人死亡时起，不动产物权即转归继承人享有。此时，该不动产物权变动乃直接根据法律规定而发生，无须以登记为要件。于是，许多国家和地区为了维护不动产物权变动的公示原则，规定对于非基于法律行为的不动产物权变动，未经登记，不得处分。尹田先生指出，所谓“物权非经登记不得处分”系公示成立要件主义适用上的必要补充。依此立法，非因法律行为而取得的不动产物权，原则上无须登记即可取得，但未经登记之前，不得进行处分，其原因在于：依“公示成立要件主义”，任何因法律行为而发生的不动产物权变动，均须以登记为生效依据。而非因法律行为取得的不动产物权，因其未予登记，故无法进而进行物权让与登记或者物权设定登记。[22]
（三）登记的推定力
登记的推定力又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。[23]一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的，但不能否认有时也会因主、客观因素的影响，导致两者不一致的情形出现。此时从不动产交易安全的角度和登记的公示公信效力来讲，都应推定登记簿上记载的权利是真正的权利，即使已登记公示的物权并不存在，法律上也认为该物权存在。《德国民法典》对登记的推定力设有明文，称之为“法律上的推定”。该法第891条规定：“（1）在土地登记簿中为了某人登记一项权利的，应推定此人享有该项权利。（2）在土地登记簿中注销一项权利的，应推定该项权利不复存在。”我国物权法对此虽无明文规定，但根据该法第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”这一规定可以看出，我国物权法也承认了不动产物权登记的权利正确性推定效力这一基本规则。
