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作为非所有人因居住需要使用他人房屋的权利，居住权具有如下法律特征：
1.居住权主体的特定性。居住权主体是特定的人，且只能是与房屋所有人具有某种关系的自然人，如夫妻关系、父母子女关系等。这些关系具有人身性，只能为特定的自然人享有。居住权主体是居住权人本人，但在必要时，其他人也可以与居住权人共同居住。如《瑞士民法典》第777条规定：“居住权通常以权利人的个人必需为标准。但是，如居住权未明文仅限定某权利人本人时，可收留其家属或家人同住。”值得注意的是，其他人员虽然可以与居住权人共同居住，但享有居住权的仍是居住权人本人，其他人并非居住权主体。
2.居住权设定的无偿性。居住权主要基于赡养、扶养和抚养关系而产生，是为解决婚姻家庭关系中处于弱者地位的成员的居住问题而设置的。这些人因经济收入低下或者无收入，不能购买房屋，又无力承租他人房屋，而其与房屋所有人具有血缘关系或长期共同生活等特殊关系。居住权首先是作为生活保障的制度而存在的。在通常情况下，居住权是房屋所有人为了尽某种社会义务或施加恩惠于他人而设立的，居住权人取得居住权通常都是无偿的，无须向房屋所有人支付对价。[2]即使在特殊情形下需要支付费用，该费用也是很少的，带有温情脉脉的人身性质。
3.居住权存续的长期性。居住权由其目的所决定，其存续期间具有长期性，以满足居住权人颐养天年的生活需要。居住权的期限通常应由当事人在合同中特别约定或根据遗嘱、遗赠确定。当事人对居住权的期限没有约定或者约定不明确的，则以居住权人的生存期限为居住权的最长期限。如果居住权同时为两个或两个以上的自然人设定，则该自然人中生存期限最长的人的生存期限即为居住权的期限。[3]
4.居住权的不可转让性。为特定人设定的居住权，只能用来保障该特定人的生存利益，不能由他人享有。因此，居住权具有专属性，不得转让和继承。在罗马法中，“人役权是不能让与的权利，但权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭。”[4]居住权的不可转让性是由其人役权的性质决定的，对此各国立法基本相同，但对于居住权人能否将居住的房屋出租，各国立法并不一致。例如，法国民法禁止居住权人出租房屋，而罗马法、葡萄牙民法、意大利民法则许可出租。笔者认为，设立居住权的目的是为了保障经济上处于弱者地位的居住权人的生存利益，同时也是对房屋所有人权利的限制，因此，原则上居住权人不可将房屋出租获取收益。但如果当事人另有约定时不在此限。
二、居住权的取得
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