居住权若干问题探讨
王效贤
【全文】
我国物权法草案在充分借鉴西方大陆法系国家居住权制度的基础上，根据我国现实国情，在我国固有的制度框架内规定了居住权制度，开东方国家居住权立法之先河，具有重要的历史意义。它对于解决我国基于赡养、扶养或抚养关系而产生的老人、妇女、儿童的居住问题，实现非所有人对他人财产的有效利用，以及房产资源的有效配置，必将产生深远的影响。由于居住权并非我国固有的法律制度，广大群众对其还比较陌生，有必要对其进行理论上的探讨，因此笔者不揣浅薄，拟就居住权的若干具体问题进行探讨，以期对我国物权立法有所裨益。
一、居住权的概念及特征
（一）居住权的概念
居住权是指特定的自然人因居住而使用他人房屋的权利，是基于婚姻家庭关系而产生的赡养、扶养和抚养的需求而设定的。
1.居住权是以房屋为客体的物权。居住权是为解决特定自然人的居住问题而设定的，其客体以房屋为限。房屋是居住权产生存在的物质基础，没有房屋居住权就无从产生。居住权通常是房屋所有人为居住权人在其一栋房屋或公寓、住宅单元中的一套房屋上设定的权利。房屋所有人设定居住权后，通常仍需占有、使用房屋，故居住权的客体不仅包括一套房屋的整体，有时也包括一套房屋中的部分，如对一套房屋中相对独立的卧室的单独使用及对客厅、厨房、卫生间的公用。
2.居住权是因居住而使用房屋的物权。居住权是因婚姻家庭关系产生的赡养、扶养和抚养问题设定的物权，是为解决居住权人的居住需要而产生的。居住是居住权设定的目的，也是居住权的基本内容。非为居住目的而使用他人房屋的权利，不属于居住权。居住权人对于房屋的使用，仅限于其自身及家庭成员，以及为生活所需的服务、护理人员居住房屋的需要。在居住权存续期间，居住权人可以对房屋进行必要的装修，但不得改变房屋的结构及用途，否则将因滥用权利导致居住权消灭。
3.居住权是存在于他人房屋之上的物权。居住权在性质上属人役权，即为特定人的利益而使用他人之物的权利。居住权只有在他人的房屋上才能设定。房屋所有人之所以在其房屋上为居住权人设定居住权，通常是基于其与居住权人间的赡养、扶养和抚养关系。设定居住权，既是房屋所有人实现自己的房屋价值的一种手段，也是房屋所有权人处理自己的财产的一种方式，更是房屋所有权人对社会、对他人的回馈。[1]
（二）居住权的法律特征
