根据《
担保法》立法精神，抵押权设立的根本目的在于依靠抵押物本身所具有的价值来实现债权担保。就收储地块而言，储备机构获得收储地块虽未交付出让金，并不享有巨额的土地价值，但储备机构以土地资产所作融资在正常情况下均已通过前期开发转化到土地价值中去了，一旦将来土地依法上市，储备先前投入收储地块的价值部分还是可以补偿获得。更况且，政府收储土地最终是要供地上述获得土地收益的，而土地储备抵押实质是以未来土地出让收益的价值作为担保。
3、融资渠道的多元化要求
尽管土地储备受益于各地方政府的广泛支持，其融资问题得以主要通过银行贷款解决，但土地储备贷款向来是银行业监管部门重点关注对象。
2003年，中国人民银行发布了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷的通知》（121号文件），通知要求严格控制土地储备贷款的发放，对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
2004年6月，中国银行业监督管理委员会发布《关于
加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》（银监通[2004]75号），提出要严格审查土地储备贷款贷款担保主体的合法性，准确评估权利质押（以土地储备中心土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未来还款保障）的实际可实现价值，建立土地储备贷款还款能力评估体系，严格控制土地储备贷款的集中度风险，严格控制不符合审慎经营原则或达不到贷款标准的土地储备贷款。
2006年6月，国家审计署公布农行2004年度资产负债损益审计结果时称，农行违规放贷276.18亿元，主要表现在汽车消费贷款、土地储备贷款和扶贫贴息贷款等方面。
2006年在7月14日，银监会主席刘明康在银监会上半年经济金融形势通报会议上，向各主要商业银行负责人强调，应高度关注包括土地储备贷款在内的四方面风险。
2006年8月，银监会又发布了《
中国银行业监督管理委员会关于进一步加强房地产信贷管理的通知》([2006]54号文件)，该文件第
五条规定，“加强尽职调查，注重防范土地储备贷款风险。各银行业金融机构要认真评估和审慎发放土地储备贷款。贷款前，要加强对储备土地的性质、权属关系、契约限制、开发规划等方面的尽职调查，严格贷款发放条件。要科学、动态地测算和监控土地收储费用，开设专门的托管账户，警惕土地以低成本转让，确保土地出让收入优先归还银行贷款。要合理确定贷款额度和违约必须提前还款的罚则，避免土地储备机构盲目“圈地”、盲目批地对贷款造成风险。要完善相关抵押手续，认真落实第二还款来源，根据风险状况审慎确定抵押率。”
据媒体报道，农业银行日前已暂停土地储备贷款业务。
在银行严格土地储备贷款的同时，国家出台的其他房地产条款政策从其他方面也使土地储备融资进一步遭遇挑战。根据《
国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）第
三条规定，国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行“收支两条线”管理。土地出让总价款必须首先按规定足额安排支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及补助被征地农民社会保障所需资金的不足，其余资金应逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重，以及用于廉租住房建设和完善国有土地使用功能的配套设施建设。这样可能各地纷纷依赖土地出让收益资金渠道受阻。
在此情况下，有必要进行融资创新或者改善已有的融资渠道，才能使土地储备得到源源不断的资金支持，避免因此造成土地储备的发展瓶颈。在制度创新方面，学界多有提出资产证券化、信托、合作开发等诸多模式，并在部分城市有所实践探索，以武汉市为例，2004年9月土地储备贷款信托做了2个亿，另有上市公司闲散资金委托贷款5亿元。但在现行金融法制政策的情形下，推行土地债券、土地资产证券化、信托等方式有着诸多限制，银行贷款仍然是土地储备重要的资金来源渠道。关键在于如何正确认识土地储备，寻求一条既能满足银行贷款的担保要求，又符合土地储备特性的平衡办法：
（1）将土地储备贷款与房地产开发贷款区分开来，结合土地储备特性，对贷款的期限和条件要求作出重新界定。比如：将土地储备贷款期限从最高2年调整为5年；变“四证齐全”为土地储备机构凭土地收购储备协议、土地储备立项批文等办理贷款手续。
（2）将储备土地使用权抵押改为储备土地出让后的收益权质押或优先收益权。土地储备机构在贷款银行设立专项帐户，贷款银行对于贷款的使用进行监管，并约定地块出让后的收益除按规定上缴政府外，必须优先偿还银行贷款。
六、土地储备与土地权属登记制度的关系
土地储备必然引起土地权利在不同主题之间发生变更、注销等，而我国法律对于土地不动产采取的“登记要件主义”，因此，本章最后将简要探讨下土地储备制度下有关土地权属登记的问题。
《
土地登记规则》（国土（法）字第184号）第
二条规定，“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。”
《
土地管理法》第
十三条规定，“依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”
《
城市房地产管理法》第
五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”
可见，由于我国实行的土地国有和集体所有制度，国有土地因其权利人为国家（即全民所有）而无需办理权属登记，故法律将权属登记的范围限于集体所有土地、土地使用权以及他项权利。
土地储备作为探索土地使用制度改革的创新产物，同时也创设出“新的”土地取得方式，因此，基于这种“新方式”的储备土地权属登记最初难免游离于现有土地权属登记制度之外，土地储备究竟该如何与土地权属登记制度相协调？土地储备登记如何办理？这是土地储备制度本身必须解决的问题。
土地储备过程中，无论是以收购、收回，还是征地、置换等方式，必然会涉及到土地权属的变更，这对于原土地权利人来说，意味着权利的终止。从土地权利归属的变化来讲，农村集体所有土地的征收实质上就是从农村集体土地所有权向国家土地所有权的转移，其中也必然涉及到原土地使用者的土地使用权的终止；而对国有农用地转变为国有建设用地，则主要涉及到原土地使用者的土地承包经营权的灭失；对于土地收回、收购、置换来说，则意味着原土地使用权人的土地使用权因此而灭失。在实行全面登记情况下，原土地所有者（仅限于农村集体土地征收为国有土地的情形，这也是我国唯一的一种土地所有权变更的情形）或土地使用者应持有关证书办理土地使用权注销登记。
