第三，银行贷款，这是最为商业化、最符合市场经济的融资模式，而且也是目前各地实施土地储备的主要资金来源。据不完全统计，浙江省截至2003年底土地收购储备资金112个亿中，有100个亿是银行贷款，占总量的89％；青岛土地储备中心成立之初，市财政注入土地储备周转资金2000万元。随着储备规模的扩大，资金来源主要是银行贷款，2004年贷款总额为24.5亿元。北京市土地整理储备中心从2002年开始，先后与建设银行等十家银行建立了合作关系，取得318亿元授信。到2006年4月1日，实际筹措资金110.96亿元，已归还银行借款78.73亿元。
通过上述对现阶段土地储备融资状况的罗列分析，目前土地储备融资最突出的问题显而易见，即政府投入土地储备运作的公共资金不足。从三类主要的土地储备融资渠道来看，其中财政拨款和出让金专项资金均属由政府凭借其公权力为发展公共事务所动用的资金，即公共资金。而土地储备的根本目的和作用在于政府调控土地市场，进而实现社会经济的管理，即在制度设计上也是以实现公共事务、配置公共资源为目标的，因而公共资金本应成为其重要的融资渠道。但在实际操作中，各地政府在运作土地储备过程中，财政支持不足。土地出让金更是因其本身的“第二财政”的地位，政府惜于投入。这使得本应成为土地储备融资主要来源的公共资金提供非常薄弱，土地储备更多有赖于金融机构贷款。而金融机构在提供土地储备融资时，也对政府提供公共资金有着一定比例上的要求，但在实际操作中往往无法达到。如此一来，众望所归的公共资金始终无法成为土地储备融资的强大动力来源。
面对现实，更多的土地储备机构职能依赖于传统的融资渠道，即金融机构贷款。但是，金融机构贷款与土地储备制度本身有存在许多制度和理念上的冲突，土地储备融资的困扰始终存在。
2、土地储备贷款的法律问题
2.1土地储备贷款的种类
根据《
中国农业银行城市土地储备贷款管理暂行办法》（下称《农行办法》）第二条规定，“土地储备贷款”主要是指银行向县级以上政府（含县级）授权从事土地一级开发的土地储备机构发放的，用于城市规划区内土地收购征用、储备、开发的贷款。而从担保方式上，又分为信用贷款和担保贷款。
信用贷款，系指依借款人的信誉而发放的贷款。鉴于许多地方的土地储备机构系受政府委托的事业单位，各商业银行多会给予一定程度信贷支持。但信用贷款对资质要求严格，如《农行办法》第十二条规定，采用信用贷款方式的，应满足总行信贷基本制度规定的信用贷款条件，并满足以下条件：（一）土地储备机构所在城市（或开发区）经济较发达，政府信誉良好，财政实力雄厚。（二）土地储备机构财务健全，运作规范，财政、国土管理部门及土地储备机构均无不良信用行为。（三）政府财政、国土管理部门出具书面承诺，土地出让收入优先偿还银行贷款；土地储备机构作为书面承诺，对农业银行贷款支持储备的土地视同抵押物管理，土地出让时须事先征得农业银行同意。（四）银行同业竞争激烈，必须采用信用贷款方式的。（五）农业银行要求的其他条件。加之信用贷款金额有限，故土地储备获得信用贷款情况较少。
担保贷款，主要存在保证担保和抵押担保两种形式。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时，先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商，并向银行出具一份“承诺书”，银行出于种种原因就为其办理了贷款。但根据《
中华人民共和国担保法》的规定：政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的，上述保证的法律效力存在瑕疵，且商业银行仅凭政府信用放款，风险极大。而抵押担保贷款，由于将储备地块作为抵押物，遭遇较多法律争议。
2.2土地储备贷款与操作困境
土地储备与房地产开发有着明显的区别，这一点已经为业界所共识。然而，在土地储备融资方面，有关规章和政策却一直将土地储备贷款视为房地产开发贷款，且在实际操作中不加区分地一柄操作，这使得土地储备贷款很难符合现行银行贷款的风险控制规范和要求。
《
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）明确规定，各商业银行“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。”并要求“各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。”
显然，“四证齐全”手续限制和“最长两年”的期限限制，不利于土地储备通过商业贷款形式进行融资。毕竟，土地储备并不是房地产开发，要实现“四证齐全”难度很大，特别是在很多存量土地储备项目中，往往并不涉及配套设施建设，根本无须也无法取得施工许可证。
2.3土地储备贷款与《
担保法》的冲突及协调
目前，土地储备抵押贷款遭遇最多非议的一个问题，就是储备地块作为抵押物的合法性，即处于储备期间的土地使用权能否作为抵押物，其作为抵押物的价值如何确定。
首先，质疑储备地块抵押合法性的观点认为：根据《
土地管理法》和《
担保法》的规定，可以设定抵押权的土地使用权有出让土地使用权、经批准的划拨土地使用权。根据《
城市房地产抵押管理办法》规定，可以抵押的房地产包括：①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权；②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权；③依法获得的房屋期权；④依法可以抵押的其他房地产。而作为抵押物的收储土地使用权其法律性质如何，目前尚无定论，根据所谓物权法定原则，储备机构无法将权利属性未定的储备地块设定抵押。
其次，还有观点认为储备地块作为抵押物的价值难以确定：按传统的评估办法，同一区域内，土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。储备地块最大的问题就在于其上市后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态，此时其抵押价值也随时浮动，这就根本性地威胁着抵押权人的利益。而且，收储地块的供地上市有着特殊化的程序要求，一旦出现因无法偿债而需处分抵押物的情况，债权人能否并以何种方式处分抵押物将成为难题。
对于上诉观点，本文认为，分析储备地块抵押的合法性，不应机械地套用法条，而应从抵押法律制度的本意和储备地块的实际价值着手研究。
