征地。主要是对已规划为（或拟转为）建设用地的农村集体土地进行征收并在拆迁安置补偿后纳入储备。实际操作中，主要限定在规划已基本明确属经营性用地性质的农村集体土地，经计划立项、规划定点，由储备机构实施征地拆迁。
置换。总的来说，土地置换，是依据土地利用总体规划，以调整优化土地利用结构布局为目标，以土地的适宜性为依据，通过异地调整，使不符合土地利用总体规划布局或低效利用的土地符合土地利用整体布局，最大限度提高土地利用率。土地储备过程中，通过对一些位置分散的空闲地、闲置土地和市区工业工地及其他低效利用土地，通过异地调整，予以盘活利用，以便于充分开发利用。
随着对土地储备认识的不断提升，实践中逐渐强化储备与城市规划、土地利用和中长期开发之间的联系，改变即收即卖。在城市规划基础上，根据储备土地利用和上市供应的时间，将土地储备做了类型划分，如广州分为规划储备、红线储备、实物储备；青岛区分为：（1）规划储备。根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，把城市发展规划用地全部纳入规划储备范围，规划主管部门对规划储备储备范围内的土地，提前进行控制性详细规划的编制，同时有计划地进行基础设施配套建设，分批纳入计划储备，投放市场。（2）计划储备。根据国民经济和社会发展五年计划和城市发展近期目标，制定土地储备发展计划，土地储备机构可以按照计划提前预征用或预收回（收购）。（3）实物储备。根据土地储备发展计划，制定年度计划，通过征用、收回、收购或置换，进行土地储备实质性运作。
虽然叫法略有差异，但这种区分实质上是以城市区域范围内的全部可储备土地纳入储备为前提，将长远期利用（一般五年以上）的土地列为规划储备，将中期即将利用（五年内可供应）的土地纳入计划储备（或称红线储备），将近期即将出让的土地，根据年度供应计划和储备计划纳入实物储备（或称供给型储备）。
6、资金筹措和管理
拓展土地储备资金来源，是推进土地储备持续发展的保障。各主要城市在其有关土地储备的政府规章和相关政策中，都对土地储备资金的筹措和管理作了规定，建立土地储备基金（或专项资金），实行专户管理，财政和审计监督。总的来说，土地储备资金筹措渠道和来源包括以下几个方面：
（1）资本金，即政府在储备机构成立之时拨付的注册资金，这一部分资金实际上都比较小，如杭州市初期注入2000万元，厦门市1400万元，青岛市2000万元，北京市1亿元，重庆地产集团最多为20亿元。
（2）政府财政拨款。加强政府财政支持，是土地储备的政府授权或委托行为特质决定的，是推动土地储备发展的基石。各地政府在相关文件和会议中也作了强调，但由于大多数政府都面临着城市发展资金相对短缺的困境，财政拨款大都难以充分兑现。
（3）储备土地出让收益。即储备土地在完成前期开发并上市供应后的出让收益，按照一定的比例返还给储备机构或纳入储备专项资金账户，用作弥补土地储备前期开发成本及滚动开发。这一部分资金的比例和归还方式，各地规定差异较大。如《上海土地储备办法》规定：储备地块出让所得的价款中……属于土地前期开发费用的部分（占出让总价款的70%），由受让人支付给土地储备机构，并在扣除土地储备的成本开支和管理费用后，纳入土地储备专项资金。青岛市政府《关于经营性土地使用权出让有关问题的通知》规定，从2002年起，每年从土地出让净收益中提取10％－15％，专项用于补充和增加市土地储备周转资金。杭州的做法则是，土地储备中心在土地出让后，收取中标价的45％作为投入资金的回收（也有个别地块因拆迁成本过高而按实列支开发成本）。《重庆市国有土地储备整治管理办法》第22条则明确：储备整治的土地，有土地管理部门组织出让后所得的综合价金，扣除应支付的土地储备整治成本后的10%，作为土地储备整治发展专项资金存入土地储备整治资金专户（其余全额上交财政，按市政府颁布的土地使用权出让金标准，由市与区县人民政府按比例分配）。
值得注意的是，随着《
国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）的出台和实施，中央政府加强了对国有土地使用权出让收入的收支管理，明确将土地出让收支全额纳入预算，实行“收支两条线”管理。同时由财政部门从缴入地方国库的土地出让收入中，划出一定比例资金，用于建立国有土地收益基金，实行分账核算，主要用于土地收购储备。应当说，《通知》的规定与之前各地政府在土地出让收入管理和使用上拥有的较大自主决定权是有较大差别的。当然，由于《
土地储备管理办法》以及《土地储备资金管理办法》尚在制定过程中，政策动向有待于进一步的关注。
（4）储备土地运作收益。这是指储备机构对已经收购储备但暂不上市供应的土地（及地上建筑），通过出租等方式进行临时利用而获取的收益。这部分收益很小。
（5）各类贷款资金。贷款实质上已经成为各地土地储备的主要资金来源。据中国人民银行2005年一份报告显示，到2005年一季度末政府土地储备机构贷款余额达到950亿元，几乎占到地产开发贷款的一半[31]。在这里，抛开金融政策对土地储备贷款的限制不谈，从实际运作来看，土地储备贷款一般分为：（1）商业银行贷款，这是目前大部分储备机构获取贷款的主要方式，虽然政策规定贷款必须以抵押为条件，但具体操作中很多商业银行贷款主要采用授信并辅以信用担保或政府担保函。（2）政策性银行贷款，主要是国家开发银行贷款。2003年6月，国家开发银行天津市分行与天津市土地整理中心签订合同，开发银行向天津市中心城区及毗邻中心城区土地资源开发、中心城区快速路工程、地铁工程、海河两岸综合开发、城区绿化工程等项目提供500亿元人民币的贷款，期限15年。这是新中国金融史上数额最大的单笔贷款。[32]该授信贷款是以市土地整理中心的特别所有权质押方式，拿可出让的土地收益权作为贷款担保质押，贷款所得资金一方面用于城市基础建设，还有一部分资金是用于天津市土地收购整理工作。
（6）其他资金。近几年，天津、武汉、郑州、哈尔滨、西安等地方开始探索通过信托方式进行市场融资。
经过多年的运作，一些城市土地储备资金正朝着良性循环的方向发展，在大批储备土地出让上市后，部分收益被纳入到土地储备资金的总盘子中来，所占的比重逐步提高，并成为土地储备资金有效循环的源泉。杭州市土地储备中心自1997年成立到2005年10月末，累计收购、征用、拆迁土地35694亩，合同投入资金234.5亿元，累计推出土地12171亩，合同收回资金220.4亿元，中心贷款余额为13.9亿元。
7、规划计划
强调规划与计划管理，编制土地储备供应计划，是城市土地储备有序运作的重要保证。各地政府规范性文件中都明确强调：要依据国民经济发展规划、城市总体规划、土地利用规划，编制土地储备规划和计划。然而，由于各地土地储备模式和规模不同，各地土地储备规划和计划编制的规模和详细程度也存有差异。如武汉、天津、广州、苏州、南京等地都将编制土地储备计划作为推进土地储备运作的重要内容和保障，并且将年度土地储备计划的编制与土地利用规划、经营性土地供应计划相衔接。广州和南京更是花大力气制定或拟制定2010年土地储备规划甚至远景规划。
