物权原因行为的独立性制度与异议登记制度
师安宁
【全文】
前 言
物权法的一个重要的进步是确立了物权原因行为的独立性制度。如果没有此项制度的设置,则权利人对诸多物权行为的效力将会呈现出不可预测的状态。因为物权的变动行为的合法性必然要取决于物权原因行为的合法性，但决不能使得物权的原因行为的合法性受制于物权的变动结果。
一、关于物权原因行为独立性制度的法律价值问题
物权法第
十五条确认了物权原因行为相对于物权变动行为具有独立效力。即“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。一般认为，物权原因行为效力的独立性是指对一项物权实施设立与变更等原因行为时，其效力不受嗣后的物权变动登记行为是否完成的限制。
一个完整的物权行为应由物权原因行为和物权变动行为共同完成。物权原因行为即引起物权变动的前置行为，包括民事法律行为、司法与仲裁行为,政府征收行为、事实行为与事件等情形。物权的变动行为对于不动产（含部分特殊动产）而言即指登记行为，对于动产而言即为交付行为。
物权原因行为效力的独立性之价值主要体现在此类案例中。诸如，当事人订立房地产转让合同后（这是一个典型的设立物权的原因行为），出卖人虽履行了交付房地产及其权利证书的义务，但未办理过户登记。当房地产市场一旦出现重大的升值因素，此时部分出卖人往往禁不住利益诱惑而放弃了诚信原则，恶意利用房地产转让过户登记程序未完成的瑕疵而翻悔。由于司法实践中长期以来根深蒂固地存在着一种对物权原因行为效力独立性的错误认识，认为凡房地产未过户则未取得产权,既然买受人无产权则其买卖合同也不应当受到保护，从而判决未完成过户程序的房地产转让合同无效。由于对物权原因行为独立性认识的不足，导致了大量的错误裁判，等于使得合同的效力直接地由出卖人把持。毫无疑问，将物权原因行为的效力不作独立判断而使之受限于物权变动行为是否完成的认识，直接导致司法裁判鼓励出卖人不遵守诚实信用原则。事实上，无论是否完成过户登记行为，房地产转让合同的效力包括是否有效或生效等均不受登记行为的限制。反而，对已经完成登记的物权变动行为的效力却要受到物权原因行为效力的制约。即当物权的原因行为被确认为无效或可撤销时，即便已经完成了物权的变动行为，其登记行为及证件仍可能会被确认为无效而被注销。
