《论不动产登记》序
于海涌
【全文】
序
不动产是我国物权立法的重点内容，而不动产物权登记又是不动产制度中最基本的内容，但国内学者在不动产物权登记的理论基础问题上仍存在严重分歧，这从我国物权立法的热烈讨论中可见一斑。从现行立法状况来看，我国至今尚未制定专门的不动产登记法，已经制定的法律法规中虽有不动产物权登记之规定，但是其理论基础并不明确。我国的《
物权法》也没有对不动产物权登记问题作十分详细的规定，其大量的空白仍需要由专门的不动产登记法来填补。本书对该课题的研究试图为规范我国不动产物权登记制度寻找科学的理论依据，同时，缜密合理的制度设计既有利于登记部门实际操作，也便于维护当事人的利益平衡，如果发生诉讼，也便于法院审理案件，而目前我国零散而粗糙的不动产登记制度根本无法满足社会现实的需要。本书在探讨不动产物权变动的理论基础的同时，也将对不动产物权的预告登记、初始登记、变更登记、更正登记、异议登记、涂销登记以及公告等制度进行系统的制度设计，重点对真正权利人、交易当事人和善意第三人的利益状况进行实证分析和利益衡量，以供我国立法机关作为不动产物权登记立法的参考。基于以上目的，本书对该课题的研究主要集中在以下几个方面：
（1）在对传统的物权变动模式评析的基础上，提出应以绝对物权行为理论构建物权变动的理论基础。通过对三种典型的物权变动模式逐一进行分析，笔者指出其理论上的不足和制度设计中的缺陷。
笔者从物权和债权的差异入手，着重分析引起物权和债权发生变动的法律行为中的意思表示因素，笔者认为“绝对法律行为”不仅是客观存在的，而且应当成为物权变动的理论基础。目前法学界承认绝对权，也承认绝对法律关系，但几乎无人论及特定人和不特定人之间的绝对法律行为。目前学术界将法律行为划分为单方法律行为、双方法律行为和多方法律行为，这无法合理解释引起绝对权变动的法律行为的性质问题。绝对法律行为的概念将使法律行为理论更加完善!绝对法律行为引起绝对法律关系，从而导致绝对权的变动，相对法律行为引起相对法律关系，从而导致相对权的变动，即绝对法律行为→绝对法律关系→绝对权，相对法律行为→相对法律关系→相对权。不承认绝对法律行为的存在，就无法解释绝对权变动的原因，也无法解释引起绝对权变动的法律行为的性质。绝对法律行为可以使绝对权和相对权的区分在逻辑上得到彻底的贯彻。
（2）以绝对物权行为理论为依据，重新解释并系统设计了不动产登记制度。在不动产登记中，尤其应当建立物权变动公告制度，保证登记权利正确性推定的可靠性。登记之前以物权变动公告制度保护真正权利人，登记之后以登记的公信力保护善意第三人，从而使对真正权利人和善意第三人的利益保护达到平衡。不动产物权一经登记公示，即产生权利正确性推定效力，这也正是登记公信效力的体现。但登记的正确推定效力无疑是以牺牲真正权利人的利益为代价来换取交易秩序的效率与安全，因此应当建立物权变动公告制度，在确定登记之前给予利害关系人进行意思表示的空间，允许其提出异议，这不仅符合绝对法律行为理论，而且在实践中的确可以减少发生登记错误的几率，保证登记的正确性，避免使真正的权利人遭受公信力的损害。
