建筑物区分所有人之专有权考察
刘雅峰
【摘要】本文就建筑物区分所有权制度中的重要问题——区分所有人对专有部分所享有的专有权，从其概念、范围、内容等方面展开探讨，以期能够对我国建筑物区分所有权制度的完善有所裨益。
【关键词】区分所有；专有权；范围；内容
【全文】
一 专有所有权之概念
专有所有权又称“专有权”或“特别所有权”，是指区分所有权人对建筑物专有部分依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
二 专有部分的构成要件
怎样才算是构成了建筑物区分所有权中的专有部分？依目前的通说以及国外相关立法来看，有两个标准，即构造上的独立性以及使用上的独立性。
构造上之独立性又称为“物理上之独立性”。
是指一专有部分须和其他专有部分及共同部分，有隔离及遮蔽设施，而这种隔离设施通常属于建筑物本身结构的一部分，比如最常见的就是房间之间的墙壁、天花板等。但随着时代的发展，此种观点逐渐被否定。学说上有倾向于“观念上的隔壁之见解”。依照此见解，构造上的独立，并不一定要求具有诸如墙壁之类的隔断，只需要在此专有部分与彼专有部分之间具有一定的界限标示点即可，即只要能够区分开两个专有部分即可。笔者认为，这样的区分在易于实际生活中的运用。因为在现实生活中，不同建筑物区分所有人之间所占有的部分，并非都是由厚厚的墙壁所隔开，现实中的建筑物的构造多种多样，不同区分所有人之间的占有形式也不尽相同。所以采用观念之隔壁，更具灵活性。
利用上之独立性又称为“机能上之独立性”或“经济上之独立性”，是判断专有部分之构成的第二个要件。其涵义是指各区分部分须于一般独立建筑物相同，具有能满足人们生活目的之独立机能。从日本学说来看，判断利用上有无独立性之标准有两个，一是看该专有部分有没有独立的出入口。即其专有部分能否直接与外界相通，而不需要借助于其他专有部分到达外界。只有具备了独立的与外界相通的出入口，才能被视为具有使用上的独立性。二是看该专有部分内部有没有专用的设备及隔间构造。一栋建筑物的专有部分要具有与一般建筑物同样的独立经济效用，须有专用设备及隔间构造之存在。笔者认为，此处所说的专用设备是与共用设备相对的一个概念。即专有部分中不能包含有共用设备。这是使用上之独立性的两个判断标准。
三 专有部分的范围界定
