第二，物权法草案第76 条规定道路属于业主共有。道路是指小区内没有经过市政规划的用于通行的道路，道路是一个公共产品，理所当然要归由共有。如果由开发商所有的话，那么开发商就有权禁止业主通行或者进行收费，甚至改变用途，或者设定专用权，这就必然会引发各种纠纷。[10](P125) 开发商开发物业并出售时，已经将道路等这些费用支出都摊入成本，尤其是考虑到这些财产如果不在法律上规定为业主共有，而允许开发商和业主在售房合同中保留权利的话，实际上大多会由开发商保留权利，这样，若开发商改变道路等的用途，就会对业主造成损害。如果改变道路用途，最终将会使区分所有权中的专有部分的功能得不到完整的实现。除属于城镇公共道路、绿地外，归业主共有，但业主也不能随意改变这些道路、绿地的规划，不能私盖建筑物，也不能设置专用庭园、专用停车位[11]( P147) ，即使业主委员会表决通过也不可行。如果小区物业服务用房在不影响居民正常生活、居住的前提下，拿出剩余部分对外经营，那么按新规定收益应归全体业主。
　　第三，物权法草案第76 条规定管理用房的权利归属。管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。对于物业管理用房，应当规定归全体业主共有。理由在于： 其一，管理用房通常都是开发商摊入成本了，不可能在开发成本之外单独出资建造管理用房。其 二，物业管理公司都是由业主聘请的，所以，业主也应当为其提供管理用房。如果管理用房不属于业主共有，业主就很难聘请物业管理公司了。事情的结果将会导致开发商来聘请物业管理公司了，从而使业主的利益难以实现。
　　除此之外，物权法草案第76 条规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定; 没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有”。我认为，这些财产虽然可以由开发商保留所有权，但是在开发商没有保留所有权的情况下，这些财产应归由全体业主共有。由此可见，建筑物区分所有权中的业主的权利并没有局限于其专有部分所属的建筑，而是还及于建筑物之外的附属设施，但客体范围的扩大，并不能否认建筑物区分所有的概念。之所以仍然要援用“建筑物区分所有权”的概念，一方面，是因为这一概念已经约定俗成，如果改变这一概念，小区内的权利很难用一个更加准确的概念来表述，另一方面，业主对小区内的共有财产的权利，只不过是业主对建筑物内的专有权和共有权的延伸，而不可能脱离建筑物内的权利，小区里的有关权利不过是建筑物内的权利扩张后的产物。所以，在概念上，仍然采用建筑物区分所有的提法是合理的。但这些权利只不过从属于独立的建筑物专属所有权，是此种权利的延伸。即使包括了这些权利，也不改变建筑物区分所有的概念。通常认为，区分所有的客体为建筑物，包括所有可能发生建筑物区分所有的类型，如公寓、普通住宅以及联体别墅等。

第 [1] [2] [3] [4] [5] 页 共[6]页