论业主的建筑物区分所有权的概念（上）-法搜-中国法律信息搜索网

　　物权法不仅对区分所有权从物权角度进行了定义，而且其区分所有权一章的规定，也突出了区分所有权的特殊性。区分所有权之所以应该作为一个制度单独地规定，就是因为它是一个复合性的权利，包括专有部分和共有部分，但仅仅揭示了这两个方面，还是没有全面揭示区分所有权的权利的特殊性。因为如果仅仅是两个单独的权利的话，就可以用所有权和共有制度来分别调整，而没必要单独设立一个区分所有权制度。而区分所有制度的特点在于，无论是专有部分还是共有部分，权利都有其自身的特点，不同于一般的所有权和共有制度。表现在:
　　第一，专有权不能用所有权的一般规则来调整。尽管专有所有权在理论上与传统物权法中的所有权并无本质区别，同样享有占有、使用、收益、处分的权能。但是，由于建筑物的特殊属性，此种所有权负担更多的限制，如所有权人不得随意变更房屋的使用目的，并且基于复杂的相邻关系，所有权人负担更多的容忍和协作义务。因为建筑区分所有人与他人已经形成共同生活关系，这种关系要求区分所有权的权利的行使不能有害于他人。这主要是基于区分所有中共同生活等共同目的所决定。所以专有权人在享有和使用专有部分的时候应受到共同生活规则的限制。除了共同生活规则的限制之外，还应受相邻关系与共有关系的限制，比如说几户共用的阳台通常只能由相应的业主使用。在行使专有权过程中要承担更多的义务，这些义务包括区分所有人不得因为行使专有部分的所有权而影响到建筑物的安全。行使自己的专有权不得侵害他人的利益，应当为他人行使权利提供必要的方便。区分所有人虽然能够行使处分权，但此种处分权也受到严格的限制。区分所有人能否将其所有部分出租和抵押? 一般认为，既然区分人享有所有权，其应当享有处分权，自然可以出租和设定抵押等负担。但是，关于房屋出租问题，经常发生争议，业主频繁出租自己的房屋通常会给其他业主和整个小区带来管理上的困难，因此，专有权人在从出租或者其他活动收益过程中也必须受到较多的限制，当然，该问题与小区物业管理也有密切联系。我们认为，有关出租问题，应该受到限制，防止区分所有人改变建筑物的使用目的，但该问题可以通过业主大会通过的小区管理章程来解决，而不能通过法律进行规定。
　　尤其应当看到，专有部分的所有权居于主导地位，尽管在建筑物区分所有的状态下，是由多种权利构成的，但在各项权利中，专有部分的所有权居于主导地位，即其他权利都是由专有部分的所有权决定的。因为专有部分的所有权，才决定了共有部分的持有份比例，决定了在行使共同管理权时的成员权的大小，也决定共有权中的使用和收益范围等等。所以，专有部分的所有权应当居于核心地位。专有部分的主导地位使这种权利出现了扩张现象，它不仅延伸到共有部分，而且还延伸到成员权，这是根据一般的所有权理论是很难对此进行解释的。