论业主的建筑物区分所有权的概念（上）
王利明
【摘要】区分所有是现代住宅商品化的结果，业主的建筑区分所有权反映了该种权利的状态，已经为广大学者和实务界人士所接受，具有其科学性与合理性。建筑物区分所有权尽管是一种物权，但不能根据一般的所有权规则或者共有权规则来进行处理，其是一种新型的物权类型，按照物权法定原则，应该由物权法设专章进行规定。但是不应该规定成员权的内容。业主的建筑物区分所有的客体不能仅限于建筑物而应延伸至小区的共同财产。
【关键词】业主的建筑物区分所有权；共有权；专有权；成员权；客体
【全文】
建筑物区分所有权，是由专有部分所有权与共有部分所有权共同组合而成的一种“复合物权”。我国物权法草案为了强化对公民私有财产的保护，专门在第二编所有权中设置一章(第六章) 规定了业主的建筑物区分所有权。该草案第73 条对区分所有权进行了定义：“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这是我国法律第一次对建筑物区分所有的概念作出规定。对于区分所有权概念的界定，决定了这一制度规范设计的基本思路，也决定了这一制度的基本构建，因此有必要对之进行深入探讨。
一、关于业主的建筑物区分所有权的名称
区分所有是现代住宅商品化的结果，使一幢大楼内部的产权结构向多元化方向发展。正是因为多个所有人共同拥有一栋高层建筑物，从而产生了区分所有。[1] ( P289)关于建筑物区分所有权的名称，各国立法使用的名称不完全一样。（法国曾经颁布了《住宅分层所有权法》，德国颁布了《住宅所有权法》，奥地利于1948 年制订《住宅所有权法》。） 德国称为“住宅所有权” (Wohnungseigent um) ，也有一些学者认为是“住宅所有”；瑞士称为“楼层所有权”(Stockwerkeigentum) ；法国称为“住宅分层所有权” (la copropriete des immeuloles bates) ，（在英美法中也有相类似的概念。有称为“unit ownership”，译为“单位权益”，也有译为“单位所有权”；还有称为“horizontal property”，译为“水平所有权”。参见陈华彬:《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995 年版，第20 页以下。） 日本和我国台湾地区则称为“建筑物区分所有权”。（日本1962 年制定《有关建筑物区分所有等之法律》，瑞士于1965 年在其民法第4 编规定了“共有与楼层所有权“。在美国，其名称更是未尽一致，有的州称为“公寓所有权”(Condominum ownership) ，有的州称为“单位所有权” (Unit ownership) ，还有的州称为“水平所有权”( Horizontal property) ，等等。）其中区分一词相当于汉语中的“分类、划分”的意思。[1] ( P300) 英国称为“住宅所有权(flat owner ship) ，美国称为“公寓单元所有权或公寓所有权” (condominium owner ship) [1] ( P299) 。可见，我国物权法草案第六章使用的建筑物区分所有权的概念，采用了日本民法与我国台湾地区的提法。
