平等保护权利人的权利
胡志祥
【全文】
开发商和业主要摆正心态
近来媒体报道有不少开发商赶在今年10月1日《
物权法》实施之前匆忙出售车位。据称开发商之所以如此匆忙出售的原因是担心：（1）《
物权法》实施后，因小区车位将优先满足本小区业主的需要而影响外卖或外租，从而减少收益；（2）产权属于开发商的车位在《
物权法》实施后必须接受业主的共同管理，使得自己失去车位定价的权利；（3）车位可能会归业主共有。
在停车位（库）的归属问题上，即将生效的《
物权法》和现行操作规范并不存在如同媒体所报道的开发商和部分业主所理解的那种差距，它自有规则确定：首先、属于别墅一部分的停车位（库）。基于规划设计时已将它设计成了整体别墅的一部分，因而这种类型的停车位将随着别墅所有权的移转而移转。其次、规划用于停放汽车的停车位（库）的归属纠纷是最为突出的，因为我国现行法律没有针对这种类型停车位（库）的归属的直接规定，而且各地的做法并不完全一致。而《
物权法》第
74条第2款规定：规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。依据该规定，实际上是将本来尚未定论的归属明确地交由开发商来决定了，因为所谓的“出售、附赠或者出租”等协议乃是由开发商主导的。第三、规划用于停放汽车的地面停车位，将建筑区划内的空地分割后形成的地面停车位。规划用于停放汽车的地面停车位的归属争议及其《
物权法》实施后的归属问题与前述第二点分析相同。与此不同的是，将建筑区划内的空地分割后成的地面停车位的归属规则非常明确，即不管是在《
物权法》实施之前还是《
物权法》实施之后均归属于业主共有。
