完善我国房地产登记制度的实证思考-法搜-中国法律信息搜索网

　　针对上述状况，笔者认为，我国有必要引入房地产登记专业代理人制度。这种制度已被日本等西方国家广泛采用，我国香港、台湾地区也已在立法及实践中推广了这种做法。诚如台湾学者所言，“土地登记牵涉之法令不下百种，非具专业知识无以竟其功。土地登记专业代理人介于政府与与民间桥梁角色，为社会需要之自然产物。土地登记专业代理人之不动产法务与税务专门知识，应远优于律师与会计师。”〔#〕土地登记专业代理人能发挥三种极为重要的功能，可以补救现行登记制度的不足：第一，该制度具有确保产权的功能。在台湾，“土地登记采实质审查主义，登记后并有绝对效力，登记法令牵涉甚多，非有丰富之专业知识难以胜任，土地登记专业代理人依正常程序申请办理案件，能确保地权之完整”（3）。在祖国大陆，虽然登记在表面上所涉及的法律、法规尚不是极为复杂，但在实际上，登记制度与诸多法律制度密切相关，不具备专业知识的人肯定极难信胜任该项工作；并且，随着我国立法的完善，涉及登记的法律制度必然会日益复杂，故引入登记专业代理人制度既是现实的需要，也是一种未雨绸缪之举；第二，减轻负担之功能。“人民申请土地登记，因法令牵涉太多，应检附之书表文件每类案件又各不相同，一般百姓无所适从，且登记人员答复询问一再重复，浪费许多人力物力，结果申请登记案件仍被退回、补正。如由土地登记专业代理人代理，因其具备专业知识素养，登记程序之得心应手迅速办妥登记，减少地政机关之负担。（4）在引入登记专业代理人制度之后，登记工作人员的负担必然减轻，修改及退件的情形必然大减，这有助于保证登记的准确性，有助于提高登记的效率，从而有效地保障交易安全；第三，在采用登记专业代理人制度的国家或地区中，由于登记专业代理人在一定程度上充当了房地产交易中介的功能，其通过房地产交易的经验积累及对房地产市场的了解，能较全面的了解房地产的价格及房地产市场的走向，若房地产登记专业代理人能与房地产行政主管机关合作，则可有利于我国房地产市场的管理及理性发展，方便人民的房地产交易活动。
　　在香港地区，律师的业务平均有60%以上来源于房地产业，而在此其中，房地产权属调查及登记业务占了极大的比例。我国的房地产专业代理人制度完全可以纳入律师制度中构建，房地产专业代理人可以由有专业经验的律师来担任。随着我国房地产业的不断健康发展，房地产专业代理人制度将是房地产市场不可或缺的一项制度，而房地产专业代理人将是一项充满前景的职业。