完善我国房地产登记制度的实证思考-法搜-中国法律信息搜索网

　　从深圳的实践中，我们可以发现，在某一行政辖区内，将各级登记机关统一起来是大有必要的。因为房地产登记必须考虑交易的便捷与安全，从这个角度出发，登记机关的设立及统一就必须将交易的一般范围作为一个重要的衡量因素，从而确定登记机关应在哪一级别的行政区域中设立。从登记实践来看，在城市市区范围内中，由于房地产交易跨区的可能性极大，也极为频繁，笔者认为，不能破坏这种常态而割裂登记之间的地域联系，有必要以整个城市为单位，建立统一的登记机关。从此意义来讲，我们不赞成登记机关统一在县级设立的观点。③目前，深圳市正在筹划建立统一的房地产登记中心，④统一办理全市的登记业务。在远离城市主城区的县或区，由于房地产交易与城市主城区的联系相对不甚密切，在这种情况下，可以根据情况设立区或县级的登记机关。总之，笔者认为，登记机关的设立必须考虑交易的便捷，必须服务于交易，应当根据实际情况统一某一辖区内的各级登记机关；登记机关的设置一般应以市为基础，只有在县或区远离城市主城区，其房地产交易与城区的联系不甚密切时，才能根据实际情况在县或区设立。
　　三、公示公信原则的确立与限制
　　权利登记制下的房地产登记制度，强调房地产登记的公示公信。然而，在现实的房地产登记实务中，一方面，由于管理上错误思维的影响，另一方面，由于过份强调个人隐私的保护，导致了对登记资料保密的过分强调。公示的不周全内容损坏了房地产登记的公信力，这在某种程度上造成了我国目前的房地产登记在实质上并未能起到有效保护交易安全的作用，相反，由于交易前对登记事项的不知晓，而在涉讼时交易相对方却有可能通过司法机关调查而取得登记情况，这反而会导致交易的不安全，故在法律制度上明确确立公示公信原则已是一项十分迫切的需要。同时，笔者认为，房地产登记实务中对房地产登记资料的保密也是有一定道理的，除却管理上的错误认识之外，该问题实质上是公示公信与个人隐私的界限问题。这一问题虽在各国的民事法律制度中都鲜有涉及，对此，笔者认为，在确保公示公信的前提下，适当保障登记权利人的隐私是大有必要的，比如深圳市房地产登记实践的做法便是：在明确房地产登记册记载的情况可以公开查询的同时，也明确了对以权利人的姓名或名称为查询条件的查询方式的禁止（当然，司法机关除外），而只能以宗地号为检索条件进行查询。这种限制既确保了公示公信，又保护了权利人的隐私，是一种较为合理的做法。