商业银行贷款担保的法律风险防范（二）
姚启建
【全文】
7．某银行与××矿山通用机械厂贷款纠纷案
一、案情介绍
××矿山通用机械厂是某市机械工业的骨干企业，属全民所有制企业，注册资金401万元，法定代表人刘某，有职工556人。主要产品有破碎机、正久锅炉、微型汽车、压力容器等。1992年至1994年间，某银行某分行为支持市汽车工业的发展，根据市政府工作会议的精神，共向该厂发放四笔贷款，合计人民币756万元。其中：
1992年8月17日，发放贷款200万元，利率9.72‰，期限三年，由某省某发电设备厂担保。
1993年9月4日发放二笔200万元、150万元贷款，合计350万元，利率9‰，期限分别为3个月和半年，用该厂三座厂房作抵押(建筑面积6632平方米)，办理抵押公证，未办理抵押登记。
1993年12月29日，发放贷款242万元，利率9‰，期限一个月，用该厂三座厂房作抵押((建筑面积6632平方米)，未办理抵押登记。
1996年6月，分行为完善抵押登记手续，对其中的565万元办理贷新还旧手续。同时，为使分行应收未收利息有物资保障，办理借款收息260万元贷款手续。1997年11月，为降低逾期贷款率，支持企业生产，对其中的200万元办理贷新还旧手续。1996年至1997年间，某分行通过支持企业生产，提高收息率，以承兑汇票的形式为企业融资60万元循环使用，情况如下：
1．1996年6月15日，办理260万元借款收息贷款手续，期限一年，利率10.065‰，用30台小汽车(产品)作抵押。
2．1996年6月17日，办理565万元贷新还旧手续，期限一年，利率10.065‰，抵押物为该厂三座厂房(建筑面积12084.71平方米)。
3．1997年10月13日，办理承兑汇票金额50万元，期限半年，用3 台锅炉(产品)作抵押。
4．1997年11月4日，办理承兑汇票金额10万元，期限半年，用1台锅炉(产品)作抵押。
5．1997年11月18日，办理200万元贷新还旧手续，期限一年，利率7.92‰，担保单位某发电设备厂(已破产)。
二、破产情况
1998年6月23日，该厂以经营不善、无力偿还到期债务为由，申请破产，某市中级人民法院作出《（1998）韶中法经初字第80-1号民事裁定书》，裁定该厂破产还债。分行依法申报债权。
同年10月8日，某市中级人民法院作出《（1998）韶中法经初字第80-6号之3民事裁定书》，确认分行债权12514000元（其中本金10850000元，利息1664000元），确认某分行债权在抵押物总价值565万元范围内享有优先受偿权，30台小汽车抵押无效。 同年10月29日，某市中级人民法院作出《（1998）韶中法经初字第80-9号之42民事裁定书》，裁定分行债权1251.4万元中有抵押的债权565万元优先受偿率约为1.16%，即受偿65391.61元。某市中级人民法院作出《（1998）韶中法经初字第80-10号民事裁定书》，终结本案的破产程序，未得到清偿的债权不再清偿。至此，分行的债权12514000元除优先受偿65391.61元外，其余全部损失。
三、教训及启示
就该案而言，银行债权只得到部分清偿的一个重要原因是部分抵押无效而失去了本部分抵押物的优先受偿权。
1．本案值得关注的是抵押是否有效的问题。该案的“抵押房产”未办理抵押登记，而办理公证，因为公证部门并非法律规定的房地产抵押登记主管部门，公证不能代替登记，此抵押应视为未生效。
商业银行在办理抵押贷款时，应当注意：
2．房产抵押，房与土地同时抵押原则。《
担保法》规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”，“以出让方式取得的土地使用权抵押的，应将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押”。
3．以划拨方式取得的土地抵押的，须经土地主管部门批准，并交纳土地出让金。交纳土地出让金以后享有优先受偿权。
4．可以抵押的财产：（1）抵押人所有的房屋和地上定着物；（2）抵押人所有的机器，交通运输工具和其他财产，（3）抵押人依法可以处分的国有土地使用权，房屋和其他地上定着物；（4）抵押人依法可以处分的国有机器，交通运输工具和其他财产；（5）抵押人依法承包并经发包人同意的荒山、荒沟、等荒地的土地使用权。
