《
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称
《批复》）亦即对《
合同法》第
286条的解释，再次明确了建设工程优先受偿权的有关具体问题。
（二）、工程价款优先受偿权与抵押权的关系
根据《
担保法》的规定，“债务人不履行债务时，债权人有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿”。《
合同法》规定，“建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。如果两者同时成立，工程价款的优先受偿权应优先于抵押权之优先受偿权。因为：一，工程价款的优先受偿权是《
合同法》直接赋予承包人的权利，是法定优先权，它并不取决于发包人与承包人的约定，而抵押权则是当事人协议确定的，并须经抵押登记方为有效；二，建设工程的建造过程是承包人之管理人员、技术人员和施工人员劳动凝结的过程，正是承包人的劳动使该工程增值，因此，建设工程价款包含了相当部分的劳动报酬，根据惯例，劳动报酬是应当优先受偿的。
《批复》也确认了承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。而且，工程价款的优先受偿权是对整个建设工程而言的，也就是说，工程价款可以就整个工程折价或拍卖的价款优先受偿；而根据《
担保法》的规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
（三）、建设工程优先受偿权的效力
《
合同法》颁布实施前成立的建设工程合同的承包人是否享有优先受偿权的问题，在最高人民法院《关于＜
中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》公布后，存在一定的争议。一般认为，
合同法实施以前成立的建设工程合同承包人不享有优先受偿权。因为：第一、法是指导人们行为的标准，因此，法律一般只应适用于它生效后发生的行为、事件和关系，即法不溯及既往。当然，法不溯及既往的原则也不是绝对的，在有些情况下立法者可以把新法溯及既往地适用于过去的行为、事件和关系，以补充不溯及既往地适用于过去的行为、事件和关系，以补充不溯及既往原则的不足。但这样做时，应遵循有利追溯的原则。有利追溯原则在民法中多表现为如果先前的行为和关系现在看来是合法的，并且对双方都是有益的则新法承认其合法性并给予保护。由于建设工程优先受偿权是排斥其他担保物权的，如果承包人的优先受偿权得到保护的话，就必然损害有担保物权人的利益。因此，
合同法实施前成立的建设工程合同，承包人不享有优先受偿权正是体现了法理学之溯及力原则。
第二、从建设工程优先受偿权的性质来看，
合同法第
286条创设的是一种优先权。由于优先权是由法律直接规定的，因此，建设工程优先受偿权这种优先权在我国是在1999年10月１日
合同法生效之后才有的，在此之前没有这种权利的存在。既然没有这种优先权，就没有对抗第三人的效力，也就是说，承包人在
合同法生效之前已经享有的工程款债权，不具有优先受偿的效力，不能对抗建设工程抵押权人，只能和其他普通债权人平等受偿。
第三、对于“起诉到人民法院的”案件，
合同法是否具有溯及力，
合同法解释第
１条约规定“除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时的法律没有规定的，可以适用
合同法的有关规定”。众所周知，在
合同法实施前已有《
经济合同法》等法律法规对建设工程合同关系进行调整。根据
合同法解释第
２、
３条的规定，“另有规定”是指以下两种情形：一是履行期限，二是合同效力。显然，
合同法实施以前成立的建设工程合同发生纠纷起诉到人民法院，承包人主张工程优先受偿的案件，不属于
合同法解释“另有规定”的范围，就只能适用当时的法律法规。由于当时的法律法规没有规定建设工程优先受偿权，因此，承包人如果主张工程优先受偿权的，法院当然不予支持。
四、教训及启示
注重担保措施，而忽视第一还款来源，是当前信贷管理中的一个误区。尤其是对于抵押贷款来说，一般认为抵押是“担保之王”，只要设定了抵押，就有了退路、有了保障。但是一旦与法定优先权相遇，银行设定的贷款抵押就可能前功尽弃，从而导致债权悬空。司法实践中已经出现因承包商主张工程款优先受偿权，法院对已裁定给银行的抵债房屋执行回转并改判给承包商折价抵债的判例。而且，由于当前社会诚信体系尚不完善，对于关联企业间相互串通、虚构建设工程欠款、逃废银行债务的行为，一旦发生，银行也往往是无能为力、有苦难言。
虽然建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权，但承包人与发包人协议折价时不得损害抵押权人的利益。身处第二优先受偿顺序的贷款银行如能尽到必要的谨慎和注意义务，也可将由于工程价款优先受偿权的存在对其造成的不利影响减少到最低程度。一是提高认识，谨慎操作。要加强贷前调查及对借款人的资信分析，认真落实第一还款来源，严格贷后管理，密切监测贷款资金的运用及企业的经营状况。二是在与发展商签订抵押合同和贷款合同之前，应当认真审查建设工程合同，特别是合同中的有关工程价款支付条款，并对发展商支付工程价款的能力作出评估，对于要求承包人垫资或变相垫资的，应谨慎放款。三是在放款后应加强监管，确保贷款专项用于工程建设，尽量减少甚至杜绝发展商拖欠承包人工程价款。四是约定债权级别，前置抵押权优先受偿顺序。在发展商与承包商为关联企业甚至是母子公司和控股公司的情形下，商业银行可与发包商及承包商达成三方书面协议，将银行贷款设定为高级债权，建设工程价款设定为次级债权，在银行债权受偿之前，不对抵押房产行使建设工程款优先受偿权。此举的实质相当于部分放弃建设工程款优先受偿权，使其位于银行抵押权之后、其他约定债权之前受偿。
25．某银行诉××开发总公司等单位借款担保纠纷案
一、案情介绍
原告：某银行某分行
被告：某市××开发总公司（以下简称第一被告）
被告：某市华侨旅游××服务公司（以下简称第二被告）
1994年9月10日，某银行某分行与第一被告签订编号为（94）清发第1××号的《借款合同》，约定：第一被告向某银行某分行借款200万元，期限自1994年9月12日到1995年3月15日，借款用途为临时周转。同日，第二被告向某银行某分行出具一份《担保书》，主要内容为：1、本担保书担保金额为借款合同项下的借款本金200万元和借款利息（包括罚息）及其所属费用；2、本担保书是一种独立、连续的担保和赔偿的保证；3、本担保为无条件的不可撤销的担保书，自担保人法定代表人或法定代表授权的签字人签章并加盖担保单位公章后生效，至还清借款所欠的全部借款本息和费用时自动失效。同日，某银行某分行划款200万元给第一被告。
