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从理论上讲，人役权的设定实际上是所有权人将其所有权的部分权能转移给人役权人，属于所有权质的分割。罗马法中的人役权可分为用益权和使用权两大类，其中使用权还包括居住权和奴畜使用权，只是居住权的概念较为特殊而已。
(一) 用益权
用益权是指使用收益他人之物而不损害和变更其物理属性的权利，所有权因设定用益权而仅保留处分权，而且该处分权也受到很大限制，所以盖尤斯称这种所有权为虚有权。在古罗马早期，用益权被家长用作处分其遗产的一种手段。家长以遗嘱方式将其某项遗产的使用收益权遗赠给他需要照顾的人，使其生活有保障，而保留虚有权给家长的继承人。用益权人也可以是国家或市府，在这种情况下，用益权人无须向所有权人提供保证人。
1. 由于用益权的目的在于维持用益权人日常生活的需要，所以用益权的客体一般只限于日常生活的必须品，动产与不动产之上均可设定用益权。但后来这一限制有所松动，非日常必须品，如文娱用品，也可成为用益权的客体，而且用益目的除满足用益权人的基本生活之外，还可由其按自身的社会地位、文化程度等予以适当享受。
2. 用益权人的权利内容是按照标的物原有或者约定的用途使用，并收取孳息。收取孳息的权利可以转让。
3. 用益权人的主要义务是承担用益物的维护费、修缮费与赋税，不得变更用益物原有的用途或者约定的用途，用益权终止时返还用益物及其附属物。为此用益权人应该提供有清偿能力的保证人，否则虚有权人可以拒绝交付用益物，甚至收回用益权人所管理的用益物而自行管理。
4. 设定用益权的所有权人因仅保留处分权而成为虚有权人，他可以出卖其虚有权或者设定担保物权，但非经用益权人同意，不得设定限制用益权的地上权或者地役权。若用益权人损毁用益物，则虚有人可以根据情况提起“盗窃诉(actio furti) ”、“阿奎利亚法诉(actio legis Aquiliae) ”，以及申请“暴力或隐匿令状(intardictum quod vi aut clam) ”。
(二) 使用权
使用权与用益权相比，无收益权。重要的是，使用权是一种物权，与租赁、借用等债权的区别在于，虚权人对于标的物不负任何责任，而出租人或者出借人则负有担保和维持租赁物或者借用物符合使用状态的义务；作为物权的使用权期限较长，一般以使用权人的终生为限，作为债权的使用权则期限较短。
古罗马的法学家指出，如果使用权人无权收取孳息，则其使用权形同虚设，例如，若使用权的标的物是菜园，则使用权人有权收取疏菜用于自己的消费；如果使用权的标的物是羊群，那么使用权人有权挤奶供自己饮用。于是，在优帝一世时期，出现了两种特殊类型的使用权，其权利范围大于一般的使用权，即居住权和奴畜使用权，前者是指居住他人房屋的权利，后者是指利用他人奴隶或者家畜的权利。居住权人可以将房屋出租给第三人，奴畜使用权还可以继承。[2] (375 - 376)
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