六、关于房产和地产分别抵押的效力
无论是
城市房地产管理法第
三十一条，抑或是
担保法第
三十六条，都不断强调“房随地走、地随房走”双向统一原则。
物权法第
一百八十二条和第
一百八十三条再次重申该原则：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”所谓的冲突，并非源于上述法条之间，而是分别登记与统一登记的冲突。
物权法颁行之前，
担保法在房地产抵押方面采“房屋抵押权在房产管理部门登记、土地使用权在土地管理部门登记”的分别登记制度；而
物权法第
十条规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”审判实务中面临的一个争论问题是：在
担保法及其司法解释的框架下，若担保实务中出现就房产和地产分别设定抵押权并完成登记的情形，应如何认定两者的效力？
为解析该问题，笔者以案例说明：某公司在受让土地使用权后于其上建成一栋写字楼。为开发其他项目之融资需要，其以该土地使用权为抵押，向A银行借款3000万元，土地使用权评估为4000万元；A银行愿意仅以该土地使用权设定抵押，并在土地管理部门完成抵押登记。其后，该公司又以该写字楼作为抵押物，向B银行借款2000万元，写字楼评估为3000万元；B银行接受仅以该写字楼设定抵押，并在房屋管理部门办理抵押登记。后因该公司无力还贷，A和B两银行皆诉请人民法院实行其抵押权。
审判实践中，就房地产分别抵押问题的处理，形成三种观点：第一种意见认为，分别登记的两个抵押权皆违反“房随地走、地随房走”双向统一原则，故应认定两个抵押权均无效。第二种意见认为，因土地使用权抵押设定并登记在先，依法律规定，地上写字楼已视为一并抵押，不能再为B银行设定抵押，故A银行抵押权有效，B银行抵押权无效。第三种观点认为，应根据
担保法第
四十二条第二款关于“一并抵押”之规定，将土地使用权和房屋所有权解释为在一个集合体设定抵押，故该集合体上先后设定了两个抵押权，构成一物两押，两个抵押权皆应认定为有效，并按照登记先后顺位实行抵押权。
