二是要遵守法律规定的权限和程序。首先，必需要明确《
物权法》第
42条的规定是一种政府的行为。这与《拆迁条例》的有关规定也有很大差异，因为在《拆迁条例》中，拆迁主要以开发商为主体，政府作出征收决定后就退出，而只剩下开发商和被征收人进行谈判，有关具体征地、拆迁补偿等活动都有开发商来完成。这样的规定与《
物权法》不一致，还需协调。其次，《
物权法》第
42条规定“依据法律规定的权限和程序”，该规定表明“权限和程序”仅限于法律的规定。有人认为这样的规定使面太窄。我认为这样规定是合理的，“征收”将直接导致人们财产所有权的移转，尤其是对广大老百姓来说，房屋是其居住和生活的根本物质基础，房屋被征收将对其生活造成很大影响，因此，“征收的权限和程序”只能由法律规定有利于保护广大老百姓的利益。第三，这里讲的程序既包括作出征收决定的程序，也包括征收决定作出后，实际拆迁和补偿的程序。这些程序性的规定目前分厂缺乏，确实需要制订征收征用法进行配套。另外，在违反权限和程序作出征收决定的情况下，也应该赋予老百姓司法救济的途径。
三是要依法作出补偿。《
物权法》区分了农村的土地征收和城市房屋的拆迁，分别规定了补偿的标准和原则。城市房屋的拆迁不存在土地所有权转移，而农村的土地征收却会存在该问题，有所区别。《
物权法》在补偿标准上作出了明确的区分，农村土地征收首先要足额支付，农村土地征收中确实存在大量截留征收补偿款的现象。第二，农村土地征收补偿费有的支付给个人，有的给集体。第三，《
物权法》强调集体土地征收中对被征收农民的社会保障费用如何安排，标准如何确定等问题；而对城市的拆迁则强调依法作出补偿，对于征收个人住宅的，还需保障被征收人的居住问题，例如拆迁和回迁时的居住问题，需要相关的法律法规来规定。城市房屋征收现常常采用货币补偿的方式，但如何支付，标准如何确定，也还需要相关配套法律制度来细化规定。还要看到，《
物权法》确定农村的土地承包经营权是一种独立于农村土地所有权的物权。土地征收也将使用益物权消灭，因此对用益物权本身也应有所规定。《
物权法》的多个条款对此作了规定，例如用益物权编中的第
121、
132条等都对承包经营权单独作了规定。因此，对土地所有权的补偿和承包经营权如何区分，还需要配套法律法规来解决。
另外，补偿的标准是否有可诉性，没有诉讼救济的渠道？没有的话，就不能实现对老百姓权利的充分保护。这个问题值得做进一步考虑。假如给一个司法救济渠道，又要防止法官随意解释公共利益。所以，我建议在法律上对公共利益作一个指导性的规定，这对于法官断案会有很大的帮助。但是这个规定不能写得太死，应当是一个弹性条款，否则将不符合公共利益本身的属性。我认为有必要制定一个征收征用法，对征收征用的程序应当怎样设计，例如是否需要进行听证等，作出统一的规定。
第三部分 关于《
物业管理条例》的修改和完善
在今天看来，《
物业管理条例》很多内容是比较科学的，在实践中发挥着很大的作用。但是，该条例与《
物权法》的规定在一些方面不是很协调。严格的说，应该是先有《
物权法》，后有《
物业管理条例》，也就是说，必须先由《
物权法》把业主的基本物权确立下来，在这个基础上才能制定《
物业管理条例》的基本规则。物权没有确立，就很难确立适当的物业管理规则。《
物业管理条例》回避了物权的确认等问题，这是因为它很难对此进行规定。《
物业管理条例》与《
物权法》在理念上存在一定的差别，《
物业管理条例》强调的是管理，《
物权法》强调的是对物权的保护和对业主自治的尊重，这在《
物业管理条例》上有一定的体现，但是体现得不是很充分。在一些具体制度设计上，《
物业管理条例》和
物权法的规定也不一样。例如，该条例没有从业主所享有的物权角度出发来规定物业管理问题，尤其是对小区的共有财产没有界定。有关业主大会和业主委员会的议事规则等规定得也并不十分完善，比如《
物业管理条例》规定，业主大会的表决程序是按人数来计算，而《
物权法》规定既要考虑人数，又要考虑面积，显然《
物权法》的规定更合理。再如，《
物业管理条例》对业主所享有的聘请物业服务企业等权利，也缺乏十分明确的规定。这就有必要对《
物业管理条例》进行修改。下面，我想谈一下《
物权法》中的建筑物区分所有权制度及其特点
