三、加入WTO对中国房地产业的影响
房地产业从广义上来说包括房地产开发、房地产经营、房地产交易、房地产管理等一系列活动和服务领域。改革开放后，我国房地产业得到迅速发展，目前，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一，且房地产具有很强的关联性，其带动系数为1.34，涉及到52个产业部门。大力发展房地产业，必然带动一大批相关产业的发展，从而促进国民经济的迅速增长。根据我国与WTO各成员国的双边谈判，除城市总体规划不对外开放，高档房地产项目不允许外商独资外，房地产业各领域均对外开放，在今后3~5年内，允许国外企业或个人进入我国房地产市场，在房地产开发经营、中介服务、物业管理等领域的资质、资格管理上，基本享受国民待遇。笔者认为，加入WTO对中国房地产业的影响具体表现在以下几方面：
（一）对房地产市场的影响
在我国，房地产市场大体划分为房地产开发土地使用权市场体系、房地产开发经营市场体系和房地产交易市场体系。加入WTO对房地产市场的影响主要表现在房地产开发土地使用权市场体系和房地产开发经营市场体系两方面。
根据《
中华人民共和国城市房地产管理法》、《
中华人民共和国土地管理法》及国务院《
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之规定，在我国社会主义公有制制度下，土地实行社会主义公有制，土地的所有权不得进入市场流通，且房地产开发用地仅限于国家所有的土地，集体所有的土地不允许作为房地产开发用地。国家通过出让和划拨的方式将土地的使用权交付给土地使用者使用，进行基础设施和房屋建设，从而形成了房地产开发用地的土地使用权市场体系。在这一市场体系中以出让方式获得土地使用权，是取得房地产开发用地的最主要途径，在符合城市规划的前提下，政府对土地使用权出让实行集中管理，申请用地者以协议、招标、拍卖方式获得国有土地使用权。国家以划拨方式将土地使用权交付给土地使用者，仅限于《中华人民共和国城市管理法》第23条规定的确属必需的四类用地——国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源效能水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。这种房地产开发用地市场体系，体现了国家在垄断土地所有权的基础上，有限度地使土地使用权商品化，并充分利用市场机制，优化土地配置的目的。但长期实践表明，在这种土地市场机制下，存在严重问题：一是由于城市规划体系不完善，实施不够严格，造成土地市场被动地适应市场短期需求；二是土地市场运作不能完全按市场规律进行，土地市场交易透明度低，不公平竞争现象严重；三是划拨土地使用权隐形交易市场的存在严重导致土地资源的极大浪费及国有资产的严重流失。WTO推动贸易自由化的职能，决定了各成员要以市场经济为基础开展自由竞争，而市场经济要求土地资源配置以市场机制调节为基础，提高土地资源利用效率。中国加入WTO后，对我国的土地使用权市场做出了全面开放的承诺，这就要求我们必须遵循符合WTO国际惯例的土地市场管理模式，加快我国土地使用权制度改革的速度，全面建立土地使用权有偿使用制度，将划拨用地使用权制度纳入土地有偿使用体系，要尽快改变目前有偿使用与无偿使用并存的双轨制，扩大土地使用权招标、拍卖范围，除国防、行政等用地外一律实行有偿使用。推行土地使用租赁制，对原先划拨的土地，通过收取租金的办法转为有偿使用，同时，要使土地使用价格公平、公正、公开，增加土地交易市场的透明度，对政府宏观监控土地市场的各种用地的基准地价、标定地价和房屋的重置价格实行定期的公示制度，全面清理土地的隐形市场，消除不公平竞争，建立科学、权威的规划体系，实现房地产开发用地市场交易体系的规范化。
房地产开发是指根据《
中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，在取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。广义的房地产开发包括了工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程。在房地产开发中形成的房地产开发市场，既涉及到政府对房地产开发项目的宏观管理，又涉及房地产开发企业的经济效益，更影响到城市规划的实施，社会效益和环境效益的提升。改革开放后兴起的房地产开发市场，由于客观上的原因，在其市场结构形成的过程中，在房地产价格向价值归位的过程中，房地产开发经营者往往只注重房地产开发的经济效益，而忽视了社会效益、环境效益，甚至大量存在为取得经济效益而损害社会效益、环境效益的情形。同时由于我国房地产处于发育的初期，严重存在房地产价格体系不完善，竞争机制不合理，房地产开发经营市场中的投机因素大于投资因素，加之在房地产市场经营中，普遍存在开发项目涉及诸多行政管理部门，审批环节多，作为政府有关职能部门，在行使行政管理职能的同时，变无偿服务为有偿收费，且各个管理环节的收费随意性大、种类杂，且绝大多数收费缺乏法律依据，各种名目的收费往往与行政审批权力纠缠在一起，从而导致房地产开发企业负担过重，而在开发经营中，房地产开发企业又将上述税负转嫁给消费者，在房地产开发经营市场中，普遍存在房地产开发项目集资收费，导致商品房屋成本无序上涨。加入WTO，我国房地产作为成长性产业，具有巨大的发展空间，必将吸引国际上有实力的房地产开发公司大举进军我国房地产市场，而在发达国家，房地产业较为成熟，海外的房地产发展商是在市场经济环境中成长起来的，善于开拓市场，具有机制优势和丰富的运作经验，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，建筑设计技术和建筑技术水平高，建材质量好，，具有强大的市场竞争力，它们一旦大举进入中国房地产业，必将对我国房地产开发市场产生较大冲突，促使房地产开发市场集中度不断提高，房地产开发市场由低水平垄断竞争格局逐步转为寡头垄断市场，这种房地产开发市场结构的变化，固然使某些房地产企业获得相应的发展机会，但与海外老牌的房地产发展商相比，我国房地产发展商还十分幼小，对大多数企业来说，由于缺乏市场竞争力和规模扩张能力，势必被迫退出房地产市场，而更大的市场份额可能被外资、外商所拥有，这对多数房地产发展商来说，不只是一种挑战，而是面临十分严重的生存危机[3]。
