WTO与中国房地产法的完善与发展
On Perfect And Development About The Chinese Real Estate Law After Join WTO
魏秀玲
【摘要】加入WTO，给我国经济发展带来历史性机遇的同时，也使中国房地产业面临着严峻的考验。如何完善与发展中国房地产法律制度，更是使中国房地产业适应WTO规则，迎接挑战的当务之急。WTO法律体系对房地产业的基本要求及中国加入WTO对房地产业所作的承诺，表明中国必须遵循WTO规则发展房地产经济，按照发展中国家的经济状况承担相应的义务，必须在坚持社会主义公有制的原则下，在适度地保护高标准房地产项目的前提下，全面开放中国房地产市场。而加入WTO对中国房地产业的影响及中国房地产立法现状，对中国房地产法的完善与发展提出了新的要求。
【关键词】世界贸易组织；房地产；承诺；房地产立法现状；完善与发展
【全文】
第二次世界大战以后，国际社会曾经试图筹建一个“国际贸易组织”，并为此起草了《国际贸易组织宪章》。国际贸易组织未能成立，但《国际贸易组织宪章》中的贸易政策条款却被单独抽出，经修改形成了单一的多边协定，定名为“关税与贸易总协定”（简称关贸总协定General Agreement on Tariffs and Trade, GATT）,并从1948年1月1日起生效。从1948年到1995年，它一直是管理国际贸易的唯一的多边条约，成为事实上的“国际贸易组织”。GATT在其成立以后的近半个世纪里，先后主持了八轮全球性的多边关税和贸易谈判，取得举世瞩目的成就，关税大幅降低，非关税壁垒大量减少，成功地促进和保证了大部分世界贸易的自由化，形成了一套指导缔约方贸易行为的国际贸易准则，对各缔约国国内贸易管制法律和贸易政策产生了深刻的影响，为WTO体制的产生提供了法律基础。GATT在最后举行的“乌拉圭回合”谈判中,于1995年1月1日宣布成立世界贸易组织（Word Trade Organization, WTO）,达成了《建立多边贸易组织的协定》(简称《WTO协定》)，以及由WTO这个“宪章”性文件统领，包括乌拉圭回合达成的“一揽子协议”共28个协议文件。WTO是致力于监督世界贸易和使世界贸易自由化的国际组织，其核心是《WTO协定》，基本职能是实施《WTO协定》，组织多边贸易谈判，以及解决成员间可能产生的贸易争端和审议各成员的贸易政策。我国是关税与贸易总协定的创始国，由于历史原因，与其中断联系30多年，1986年我国正式申请恢复关税贸易总协定缔约国地位，并开始了艰苦的谈判历程，经过15年的艰苦努力，2001年12月11日起，我国正式成为WTO的成员国。加入WTO既会对我国经济发展、结构调整、科技创新和改革开放带来历史性的机遇，也必然会对我国宏观经济和部分产业带来一定的影响和挑战。中国的房地产业，作为国民经济的先导产业，目前还处于起步阶段，是一个年轻的产业，加入WTO后面临国际壁垒的消除，外资的大量涌入，使中国房地产业面临着严峻的考验。如何完善与发展中国房地产法律制度，更是使中国房地产业适应WTO规则，迎接挑战的当务之急。
一、 WTO法律体系对房地产业的基本要求
世界贸易组织的法律文件体系，主要是由《建立世界贸易组织的协议》及其四个附件组成，其中世界贸易组织协议包括29个独立法律文件，其范围包括从农产品到纺织品与服装，从服务到政府采购，从原产地规则到知识产权和投资等各项内容。协议本身并未涉及规范和管理多边贸易关系的实质性原则，只是就世界贸易组织的结构，决策过程、成员资格、接受加入和生效等程序问题做了原则性规定。实质上，有关协调多边贸易关系和解决贸易争端以及规范国际贸易竞争规则的实质性规定，均体现在四个附件中。这四个联附件包括13个多边货物贸易协定，《服务贸易总协定》和《与贸易有关的知识产权协议 》（这三项构成附件一）、贸易争端解决规则和程序的谅解（附件二）、《贸易政策审议机制》（附件三）及四个诸边协议（附件四）。WTO和房地产相关的基本规则体现在《服务贸易总协定》中。《服务贸易总协定》(General Agreement on Trade in Service ，简称GATS)是多边贸易体制第一个有关服务贸易的框架性法律文件，目的在于通过建立服务贸易多边规则，推进全球服务业市场的开放，保证服务贸易在透明和渐进自由化下的新发展。该协定兼顾了不同国家服务贸易发展水平的不平衡，允许各成员国对服务贸易进行有效的管理，鼓励发展中国家提高国内服务业的效率和竞争力。《服务贸易总协定》分6个部分，由32个条款组成。该协定主要包括管辖范围、一般义务和纪律、具体承诺、逐步自由化、机构条款和最后条款等。《服务贸易总协定》以自身获取利益的商业性服务确定为其管辖领域，并界定了其服务范围，包括垮境支付、境外消费、商业存在和自然人流动等四个方面，并参考联合国中心产品分类系统对服务的分类和定义，对于服务部门做出了划分，服务部门一共被分成了12个部门，即商务服务，通信服务，建筑和相关工程服务，分销服务，教育服务，环境服务，金融服务，健康服务，娱乐、文化和体育服务，运输服务和其他服务。这12个部门又进一步地被细分为160多个部门，其中和房地产相关的部门有商务服务、建筑和相关工程服务、环境服务等领域。《服务贸易总协定》对各成员国的基本要求主要有两类，一类是适用于所有服务部门的一般性义务和纪律，另一类是适用于国别减让表中具体承诺范围内的部门的有条件的义务和纪律，这些义务和纪律构成了WTO对房地产及其他服务领域的基本要求和规则，具体包含：
