自然资源是人类生存的物质基础，而土地是自然资源的载体，为利用土地的行为确定范围和条件则构成物权法的核心内容。要生存就必须对自然资源进行开发和利用，但是向自然界无节制地索取已造成了自然环境的严重破坏，而资源短缺、水土流失和环境污染又严重制约着经济的发展和社会的进步。于是，80 年代提出的“可持续发展战略”受到世界各国的普遍认同。人类的一切活动都是在土地上进行的，这足以说明不动产物权法的重要地位。正是基于对此重要性的考虑，为确保对土地资源的合理利用，必须适当限制土地权利人的利用行为，并与有关的行政立法协调一致，以实现对土地资源的永续利用。这就使得不动产物权制度或多或少地带有一些公法的色彩，并融入了生态学的观念。随着 社会向控制经济的发展，在不动产物权的内容中，决定于个人意志的部分和依赖于政府态度的部分基本相等。如果说过去的不动产物权象征着一定权力的话，那么现在的不动产物权则意味着责任。然而，我们不应该忽视：社会利益最终是存在于个人生活中的利益，没有对于私人财产的保护，要实现社会利益也是不可能的。[26]在市场经济条件下，如果土地权利设置合理，那么就充分利用资源而言，私权的行使比公权的运用更为有效。例如，集体组织的成员都可以无偿地在集体所有的草场上放牧，由于这时利用资源的成本是零，所以会产生过度放牧的情况，但草场面积和载畜量是有限的，于是对草场资源的破坏也是必然的。如果将草场使用权确定给个人，那么由于资源利用与个人利益的结合使得资源利用的成本提高，所以可能会避免资源破坏的情况发生。另外，我们也不能忽视政府任意行为造成资源破坏及浪费的可能性，而私权可以其法律赋予的力量阻止这种政府行为的任意性。总之，土地既是自然资源，又是经济资源。自然资源涉及利用与保护，有明确的价值内涵；经济资源涉及效率配置与收益，意味着资源价值的市场实现。[27]所以，在土地资源的利用中，必须坚决贯彻实施可持续发展战略，因为，“我们都需要地球，但地球只有一个。”
【注释】 英美法将土地及其地上物以及有关的权利视为一个整体,统称为不动产。对此参见Black’s Law Dictionary , West Publishing Co. 1979 , p1096.
参见拙作:《土地利用权——我国土地立法的核心》,载《中国土地科学》1997 年第6 期。
参见沈宗灵著:《现代西方法理学》,北京大学出版社1992 年6 月版,第13 、14 页。
有学者认为《
民法通则》第
7 条的规定即是公序良俗原则的依据,也是禁止权利滥用原则的依据。对此参见梁慧星著:《民法总论》,法律出版社1996 年8 月版,第45 、46 页。
确定和变更土地用途的权利在理论上称为土地发展权,目前,世界上多数国家的法律都规定土地发展权属于政府,我国也是如此。参见柴强编著:《各国(地区) 土地制度与政策》,北京经济学院出版社1993 年6 月版,第105 -108 页。
