集体土地使用权是农村集体组织为其成员的生存利益而设定的，大致可分为农业用地使用权和非农业用地使用权，权利主体一般只限于集体组织的成员。农业用地使用权又被称为土地承包经营权，《
民法通则》将它规定在第5 章第1 节中，而《
民法通则》第5 章第1 节规定的是“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”，根据限缩解释，这一节是关于物权的规定，又依体系解释，土地承包经营权也应该属于物权。目前多数学者持这一观点。[15]最初，这种集体土地使用权相当于罗马法中作为人役权的使用权(usus) ，即只有使用权和收益权而没有丝毫处分权，即使是收益权也只限于收取天然孳息。[16]这种使用权之所以是物权而不是债权(租赁权) 主要有两个原因：一是集体组织不象出租人那样对提供的土地承担瑕疵担保义务，并不保证所提供的土地符合使用收益的状态；二是集体土地使用权的期限较长，国务院在1993 年11 月发布的《关于
当前农业和农村经济发展的若干政策措施》指出，“在原定的耕地承包期到期之后，再延长30 年不变。开垦荒地、营造林地、治沙改土等从事开发性生产的承包期可以更长。”至于宅基地使用权还可以继承，而作为债权的使用权则期限较短。随着市场经济的确立和发展，我国《
农业法》第
13 条第2 款规定：“在承包期内，经发包方同意，承包方可以转包所承包的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面，也可以将农业承包合同的权利义务转让给第三者。”如果将土地承包经营权看作物权，那么所谓转包在物权法中的解释只能是出租，即农业用地的使用权人可以根据需要将其权利出租以收取租金，这实际上还是一个集体土地使用权出租的问题。而这种农业用地使用权又相当于罗马法中的用益权(usus f ructus) ，因为用益权与使用权相比，还有对法定孳息的收益权。[17]
我国目前虽然正在推广住房制度改革，以购买房屋取代福利分房，但仍有许多人因为确实买不起房而需要社会救济。其实，在推行房改以前，所谓公有房屋租赁权就是人役权中的居住权。[18]因为，首先是居住公有房屋所交租金与市场经济中真正意义上的租金大相径庭，只是具有象征意义，远远不能补偿起码的维修费用。其次是居住期限可及于使用 者的终生，甚至还可以继承，所以完全是一种具有福利性质的物权制度。当然我国现行法律也禁止居住权人转让、出租和抵押这种公有房屋。由于普通民众的购买力所限，尤其是面对目前大量的下岗职工，这种公有房屋居住权在我国仍将长期存在。即将制定的民法典应该在物权制度中对公有房屋居住权的内容及取得、变更、终止做出明确规定。由此可见，将不动产完全商品化、市场化并不现实，作为人类生存的基础，它还应该承担部分社会保障的职能。
四、地役权在资源利用中的特殊功能
地役权是最早的他物权制度，当初是为了解决土地相邻关系中存在的问题而设立的。后来它才成为一种根据自己土地(需役地) 的需要而利用他人土地(供役地) 的物权，而且几乎被视为该需役地的附属品，其权利人也随着需役地所有权人的更换而更换。[19] 现在关于地役权和相邻权的区别已有定论，即相邻权只是相邻不动产物权的一项权能，是法定权能；而地役权则属于完整的物权，是根据当事人的意思而设定的，且不以不动产的相邻为限。[20]
