作为生存法的不动产物权制度
关涛
【摘要】不动产物权法的核心内容是关于土地的利用问题，而对土地的利用是人类生存的基础，为保证土地的永续利用，首先应该将土地看作自然资源的载体，进一步强化对“权利滥用”的禁止，因为对土地的利用直接影响到对各种自然资源的利用。其次是明确不动产物权制度作为强行法的功能，除确立物权法定原则和登记要件主义外，还要突出对耕地的特殊保护。第三是把人役权作为社会保障制度的一部分。我国的划拨土地使用权、集体土地使用权和公有房屋居住权都具有权利主体的特殊性和权利转让的限制性，因而具有传统民法中人役权的性质。第四是发挥地役权在土地资源利用中的特殊作用。地役权的私法色彩较为浓厚，目前一些发达国家已经注意到地役权在保护环境中的重要作用，并进行了卓有成效的实践。
【关键词】生存；不动产物权；可持续发展
【全文】
本文的目的在于表达一种重新认识不动产概念的愿望，这种愿望来自对时代发展的强烈反应。由于人类对于土地的巨大依赖性，大陆法系各国都将不动产物权视为物权制度的基础。但是过度强调对不动产的所有而带来的消极影响又使人们对不动产的利用表示了超乎寻常的关注，这就是所谓物权制度从以所有为中心向以利用为中心发展的原因所在。为适应这一发展趋势，传统的民法理论所面临的挑战是非常严峻的，人们意识到土地是一种宝贵的自然资源，并寄希望于通过国家干预来实现对不动产的科学利用。在理论界，早有人提出所谓“私法公法化”的议题。在承认应该区分公法与私法的前提下，人们不禁要问，对于作为自然资源的土地加以充分利用，民法究竟能起多大作用? 这涉及民法作为基本法的地位问题。1996 年3 月，第八届全国人民代表大会第四次会议审议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展“九五”计划和2010 年远景目标纲要》，把可持续发展作为我国现代化建设的一项重大战略。那么，在我国物权法的制定中如何体现这一要求，这是摆在我们面前的重大课题。
一、以土地资源的合理利用为核心
在对于不动产的诸多定义中，我们通常使用的是《日本民法典》第86 条的规定，即不动产是指土地及其定着物。其主要原因在于我国民法与日本民法都承认房屋对于土地的相对独立性，也就是说房屋具有独立的交换价值，能够单独成为所有权的客体。但耐人寻味的是，在《德国民法典》中与动产对应的概念是土地，建筑物以及尚未与土地分离的出产 物都是土地的组成部分(《德国民法典》第94 条) 。根据该法典第96 条的规定，与土地所有权结合的权利也是土地的组成部分。在这里，土地的概念是抽象的，既包括土地的物理成分，又含有法律权利。这与英美法中关于不动产的定义有相似之处。[1]这种物权制度的设计突出了土地作为自然资源的主导地位，并使土地所有权人的意思成为决定土地利用方式的关键因素。其实，在德国，土地对其地上物的附合因受到地上权的阻止并没有影响在他人土地上取得地上物所有权的可能性，所以那种认为附合原则会影响地上物流通性的担心就显得多余了。而德国人这种看似保守的做法却能适应目前将土地作为自然资源核心的时代观念。
从上述关于土地的抽象概念，我们还可以引申出另一个广义的概念，作为自然资源的土地包括地下资源(地壳资源) 和地表资源(生物圈资源) 两大部分，前者主要是指矿产资源，属于不可更新资源；后者包括土地、水、空气和生物，属于可更新资源。可更新资源是通过维持生态平衡而得以更新的，若生态平衡遭到破坏，则地表资源就会逐渐退化，直到消绝。土地是自然资源的载体，利用自然资源的过程也是利用土地的过程，对土地的利用必然会影响到其它自然资源，也会使生态系统发生变化。从以上概念中，我们可以得到这样一种启示，那就是对矿产资源的利用应该采取节约的原则，对生物圈资源应采取永续利用的原则。因此，在物权法中确立一种环境意识是非常必要的。土地面积的有限性、位置的固定性和质量的差异性决定了利用自然资源的难度。根据各国经验，合理利用自然资源是建立在严格执行科学规划的基础之上，所以物权法作为强行法的重要特征之一就是应该将土地利用严格控制在遵守土地规划的范围之内。由此可见，传统民法理论中关于不动产的概念也应随着社会的发展而被赋予新的含义。
